Ein- und Zweifamilienhaus Grundstücke
Der Hamburger Markt für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke weist zum Stichtag 01.01.2026 stadtweit
33.117 Bodenrichtwertzonen mit einer Grundstücksgröße von 600 m² aus. Der niedrigste Bodenrichtwert im gesamten Stadtgebiet beträgt
47 €/m² und tritt in Neuwerk auf, der höchste Wert von
10.565 €/m² wird in Winterhude erreicht. Der Hamburger Gesamtmittelwert liegt bei
887 €/m². Im Jahr 2025 wurden stadtweit
2.690 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert, was gegenüber dem Vorjahr mit
2.551 Kauffällen einem Anstieg von
5% entspricht.
| Bodenrichtwert |
Min €/m² |
Max €/m² |
⌀ €/m² |
| Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke |
47 |
10.565 |
887 |
Geschosswohnungsbau
Für den Geschosswohnungsbau erfasst der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 stadtweit
33.116 Bodenrichtwertzonen. Die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Wohnfläche bei ortstypischer Geschossflächenzahl reichen von
349 €/m² in Wilhelmsburg bis zu
11.434 €/m² in Winterhude; der Hamburger Gesamtmittelwert liegt bei
1.603 €/m². Im Jahr 2025 wurden
510 Mehrfamilienhäuser veräußert – ein Anstieg von
27% gegenüber
400 Kauffällen im Vorjahr. Mit
32 Transaktionen wies Harburg die höchste Anzahl an Mehrfamilienhaus-Kauffällen auf, gefolgt von Eimsbüttel mit
24 und Winterhude mit
18. Der mittlere Kaufpreis pro m² Wohnfläche für Eigentumswohnungen ohne Neubau lag 2025 stadtweit bei
5.808 €/m²; den höchsten Wert verzeichnete HafenCity mit
13.465 €/m², den niedrigsten Billstedt mit
3.328 €/m².
| Bodenrichtwert |
Min €/m² |
Max €/m² |
⌀ €/m² |
| Geschosswohnungsbau |
349 |
11.434 |
1.603 |
Gewerbliche Flächen
Die gewerblichen Bodenrichtwerte werden stadtweit über drei Nutzungsarten ausgewiesen. Für Bürogrundstücke (wertrelevante Geschossflächenzahl) sind
18.747 Zonen erfasst, mit Werten zwischen
250 €/m² in mehreren Randstadtteilen und
5.100 €/m² in der Neustadt sowie einem Hamburger Mittelwert von
641 €/m². Im Segment Produktion und Logistik liegen
11.807 Zonen vor; die Bodenrichtwerte bewegen sich zwischen
300 €/m² in Kirchwerder und
910 €/m² in Rotherbaum bei einem Durchschnitt von
456 €/m². Für eingeschossige Läden werden
12.941 Zonen ausgewiesen mit einer Wertspanne von
260 €/m² in mehreren Außenbezirken bis zu
30.000 €/m² in der Neustadt und einem Mittelwert von
730 €/m².
| Bodenrichtwert |
Min €/m² |
Max €/m² |
⌀ €/m² |
| Bürogrundstücke (WGF) |
250 |
5.100 |
641 |
| Produktion und Logistik |
300 |
910 |
456 |
| 1-geschossige Läden |
260 |
30.000 |
730 |
Umsatz
Der Hamburger Immobilienmarkt verzeichnete im Jahr 2025 bei bebauten Grundstücken insgesamt einen Geldumsatz von
5.479,0 Millionen Euro, was gegenüber dem Vorjahr mit
5.235,8 Millionen Euro einem Anstieg von
5% entspricht. Der Flächenumsatz bei bebauten Grundstücken stieg von
2.965,0 auf
3.165,5 Tausend m², ein Plus von
7%. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern blieb der Geldumsatz mit
1.947,5 Millionen Euro nahezu stabil gegenüber
1.939,3 Millionen Euro im Vorjahr, während der Flächenumsatz von
1.629,5 auf
1.802,1 Tausend m² um
11% zulegte. Mehrfamilienhäuser verzeichneten den stärksten Zuwachs: Der Geldumsatz kletterte von
1.096,7 auf
1.819,7 Millionen Euro um
66%, der Flächenumsatz stieg von
438,7 auf
659,9 Tausend m² um
50%. Bei Büro- und Geschäftshäusern ging der Geldumsatz trotz gestiegener Vertragszahlen von
1.576,9 auf
1.470,0 Millionen Euro um
7% zurück. Im Segment Produktion und Logistik fiel der Geldumsatz von
507,7 auf
135,7 Millionen Euro und damit um
73% deutlich ein. Bei unbebauten Bauflächen sank der Geldumsatz von
776,5 auf
705,8 Millionen Euro um
9%, während der Flächenumsatz mit
796,2 Tausend m² nach
780,8 Tausend m² im Vorjahr nahezu konstant blieb.
| Segment |
Geldumsatz 2025 Mio. € |
Veränderung |
| Ein- und Zweifamilienhäuser |
1.947,5 |
± 0% |
| Mehrfamilienhäuser |
1.819,7 |
+ 66% |
| Büro- und Geschäftshäuser |
1.470,0 |
- 7% |
| Produktions- und Logistikgebäude |
135,7 |
- 73% |
| Unbebaute Bauflächen |
705,8 |
- 9% |
| Gesamt bebaute Grundstücke |
5.479,0 |
+ 5% |
Liegenschaftszinssatz
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg stellt für alle wesentlichen Immobilienarten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung, die im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV Anwendung finden. Für Mehrfamilienhäuser ohne gewerblichen Anteil gilt als Basiswert
4,37 %, der durch Lage-, Alters-, Erstbezugs-, Stadtteil- und Aktualisierungsfaktoren angepasst wird. Büro- und Geschäftshäuser werden mit einem Basiswert von
3,10 % berechnet, modifiziert durch Lage-, Baujahrs- und Gebäudeartfaktoren; für eingeschossige Läden gilt dabei ein Gebäudeartfaktor von
1,26. Für Produktions- und Logistik-Immobilien beträgt der Basiswert
4,11 %, angepasst durch Lage-, Miethöhen-, Erstbezugs- und Aktualisierungsfaktoren. Der Liegenschaftszinssatz für Einfamilienhäuser wird aus dem Mehrfamilienhausmodell abgeleitet und berechnet sich nach der Formel 0,85 × LIZI(MFH) − 0,53; er ist ausschließlich zur Wertermittlung von Wohnrechten und vergleichbaren Rechten vorgesehen, nicht zur Verkehrswertermittlung. Für Eigentumswohnungen gilt entsprechend die Formel 1,16 × LIZI(MFH) − 2,30, ebenfalls beschränkt auf die Wertermittlung von Wohnrechten. Bei allen Immobilienarten wird bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer aufgrund von Modernisierungen regelhaft eine Mindestrestnutzungsdauer von
30 Jahren unterstellt, bei Büro- und Geschäftshäusern von
25 Jahren.
| Immobilienart |
Basiswert % |
| Mehrfamilienhäuser |
4,37 |
| Büro- und Geschäftshäuser |
3,10 |
| Produktions- und Logistik-Immobilien |
4,11 |
| Einfamilienhäuser (abgeleitet) |
0,85 × LIZI(MFH) − 0,53 |
| Eigentumswohnungen (abgeleitet) |
1,16 × LIZI(MFH) − 2,30 |
Kauffälle
Der Hamburger Grundstücksmarkt verzeichnete im Jahr 2025 insgesamt
10.120 Kaufverträge – ein Anstieg von
11,3% gegenüber dem Vorjahr mit
9.089 Verträgen. Das Tief des Jahres 2023 mit lediglich
7.063 Kaufverträgen liegt damit deutlich hinter dem Markt, wenngleich das Vorkrisenniveau von
11.058 Verträgen aus dem Jahr 2021 noch nicht wieder erreicht wurde. Den größten Anteil stellten erneut Eigentumswohnungen und Teileigentum mit
5.860 Transaktionen, gefolgt von
3.501 Kauffällen bei bebauten Grundstücken. Bei unbebauten Bauflächen wurden
615 Kaufverträge registriert, bei landwirtschaftlichen Flächen
73 und bei sonstigen Flächen
71.
| Objektart |
Kauffälle 2025 |
Veränderung |
| Ein- und Zweifamilienhäuser |
2.690 |
+ 5% |
| Mehrfamilienhäuser |
510 |
+ 27% |
| Büro- und Geschäftshäuser |
161 |
+ 13% |
| Produktions- und Logistikgebäude |
54 |
+ 29% |
| Eigentumswohnungen |
5.860 |
+ 13% |
| Unbebaute Bauflächen |
615 |
+ 8% |
| Gesamt |
10.120 |
+ 11% |
