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Analyse des Grundstückmarkts & Bodenpreise in Bayern

Die Analyse beruht auf allgemeinen Grundstücksdaten. Für eine individuelle Auskunft zu Ihrem Grundstück nutzen Sie bitte das Anfrageformular.

Der bayerische Immobilienmarkt zeigt im Jahr 2023 ein differenziertes Bild. Nach Jahren des stetigen Preisanstiegs ist nun in vielen Regionen eine Stagnation oder sogar ein leichter Rückgang der Bodenpreise zu beobachten. Besonders in den Großstädten und ihrem Umland bleibt das Preisniveau jedoch auf einem sehr hohen Niveau. Allerdings zeigen die Anzahl der Transaktionen als auch der Geldumsatz verzeichneten signifikante Rückgänge, was die anhaltenden Herausforderungen im Immobilienbereich unterstreicht.

Transaktionen rückläufig

Zum Stichtag 2023 sank die Zahl der Immobilientransaktionen in Bayern um 11,9% auf 112.751. Dieser Trend war in allen Regierungsbezirken zu beobachten, jedoch mit regionalen Unterschieden in der Intensität. Niederbayern verzeichnete mit einem Minus von 16,2% den stärksten Einbruch, gefolgt von Oberfranken mit 13,3%. Oberbayern, die Oberpfalz und Mittelfranken lagen mit Rückgängen zwischen 11,7% und 11,9% im Landesdurchschnitt. Schwaben zeigte mit 8,1% den geringsten prozentualen Rückgang.
Regierungsbezirk 2022 2023 Veränderung
Oberbayern 35.838 31.650 -11,7%
Niederbayern 14.310 11.993 -16,2%
Oberpfalz 12.331 10.883 -11,7%
Oberfranken 13.143 11.393 -13,3%
Mittelfranken 16.489 14.533 -11,9%
Unterfranken 15.768 13.832 -12,3%
Schwaben 20.100 18.467 -8,1%

Geldumsatz zeigt gleiche Entwicklung

Der Geldumsatz im bayerischen Immobilienmarkt verzeichnete 2023 einen noch drastischeren Einbruch als die Transaktionszahlen. Der Gesamtumsatz sank um 24,2% auf 42,37 Milliarden Euro. Diese überproportionale Abnahme deutet auf einen gleichzeitigen Preisverfall hin. Oberbayern, der umsatzstärkste Regierungsbezirk, verbuchte einen Rückgang von 29,2% auf 19,88 Milliarden Euro. Mittelfranken folgte mit einem Minus von 26,0%. Die geringsten Einbußen verzeichneten Unterfranken (7,9%) und Oberfranken (14,9%). Niederbayern, die Oberpfalz und Schwaben lagen mit Rückgängen zwischen 16,8% und 20,9% im Mittelfeld.
Regierungsbezirk 2022 (Mio. €) 2023 (Mio. €) Veränderung
Oberbayern 28.073,7 19.875,0 -29,2%
Niederbayern 4.165,9 3.296,2 -20,9%
Oberpfalz 3.354,7 2.790,0 -16,8%
Oberfranken 2.625,6 2.233,7 -14,9%
Mittelfranken 6.953,1 5.142,4 -26,0%
Unterfranken 3.328,9 3.065,6 -7,9%
Schwaben 7.365,1 5.965,7 -19,0%
Diese Zahlen belegen eine erhebliche Abkühlung des bayerischen Immobilienmarktes im Jahr 2023. Der überproportionale Rückgang des Geldumsatzes im Vergleich zu den Transaktionen weist auf eine deutliche Preiskorrektur hin, die möglicherweise auf steigende Zinsen, erhöhte Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist.

Bodenpreisniveau stagnierend bis leicht rückläufig

Die Analyse der Bodenpreise für unbebaute Grundstücke in den 10 größten kreisfreien Städten Bayerns zeigt überwiegend eine Stabilisierung oder einen leichten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. München bleibt mit 720 €/m² mit Abstand die teuerste Stadt, verzeichnet aber einen Rückgang um 16,1% gegenüber 2022. Nürnberg folgt mit 520 €/m², was einem Rückgang von 13,4% entspricht. Regensburg liegt mit 182 €/m² auf Platz 3, hier fehlen jedoch Vorjahresdaten für einen Vergleich. Auffällig ist der starke Preisanstieg in Würzburg um 31,8% auf 290 €/m². Auch Ingolstadt verzeichnet einen leichten Zuwachs von 3,4%. In den anderen Städten stagnieren die Preise oder sind leicht rückläufig.
Stadt 2021 (€/m²) 2022 (€/m²) 2023 (€/m²) Entwicklung 2022-2023
München 750 620 720 +16,1%
Nürnberg 520 600 520 -13,4%
Regensburg 170 - 182 -
Augsburg 477 302 290 -4,0%
Würzburg 280 220 290 +31,8%
Ingolstadt 330 290 300 +3,4%
Fürth 220 220 220 -
Erlangen 275 280 280 -
Bamberg 150 160 160 -
Aschaffenburg 290 300 300 -
Diese Entwicklung deutet auf eine Konsolidierung des Marktes hin, wobei die Preise in den meisten Großstädten weiterhin auf einem sehr hohen Niveau verharren. Die Unterschiede zwischen den Städten bleiben erheblich, was die unterschiedliche wirtschaftliche Dynamik und Attraktivität der Standorte widerspiegelt.
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