Bodenrichtwerte für Bayern

Der bayerische Immobilienmarkt zeigt im Jahr 2023 ein differenziertes Bild. Nach Jahren des stetigen Preisanstiegs ist nun in vielen Regionen eine Stagnation oder sogar ein leichter Rückgang der Bodenpreise zu beobachten. Besonders in den Großstädten und ihrem Umland bleibt das Preisniveau jedoch auf einem sehr hohen Niveau. Allerdings zeigen die Anzahl der Transaktionen als auch der Geldumsatz verzeichneten signifikante Rückgänge, was die anhaltenden Herausforderungen im Immobilienbereich unterstreicht.

Transaktionen rückläufig

Zum Stichtag 2023 sank die Zahl der Immobilientransaktionen in Bayern um 11,9% auf 112.751. Dieser Trend war in allen Regierungsbezirken zu beobachten, jedoch mit regionalen Unterschieden in der Intensität. Niederbayern verzeichnete mit einem Minus von 16,2% den stärksten Einbruch, gefolgt von Oberfranken mit 13,3%. Oberbayern, die Oberpfalz und Mittelfranken lagen mit Rückgängen zwischen 11,7% und 11,9% im Landesdurchschnitt. Schwaben zeigte mit 8,1% den geringsten prozentualen Rückgang.

Regierungsbezirk	2022	2023	Veränderung
Oberbayern	35.838	31.650	-11,7%
Niederbayern	14.310	11.993	-16,2%
Oberpfalz	12.331	10.883	-11,7%
Oberfranken	13.143	11.393	-13,3%
Mittelfranken	16.489	14.533	-11,9%
Unterfranken	15.768	13.832	-12,3%
Schwaben	20.100	18.467	-8,1%

Geldumsatz zeigt gleiche Entwicklung

Der Geldumsatz im bayerischen Immobilienmarkt verzeichnete 2023 einen noch drastischeren Einbruch als die Transaktionszahlen. Der Gesamtumsatz sank um 24,2% auf 42,37 Milliarden Euro. Diese überproportionale Abnahme deutet auf einen gleichzeitigen Preisverfall hin. Oberbayern, der umsatzstärkste Regierungsbezirk, verbuchte einen Rückgang von 29,2% auf 19,88 Milliarden Euro. Mittelfranken folgte mit einem Minus von 26,0%. Die geringsten Einbußen verzeichneten Unterfranken (7,9%) und Oberfranken (14,9%). Niederbayern, die Oberpfalz und Schwaben lagen mit Rückgängen zwischen 16,8% und 20,9% im Mittelfeld.

Regierungsbezirk	2022 (Mio. €)	2023 (Mio. €)	Veränderung
Oberbayern	28.073,7	19.875,0	-29,2%
Niederbayern	4.165,9	3.296,2	-20,9%
Oberpfalz	3.354,7	2.790,0	-16,8%
Oberfranken	2.625,6	2.233,7	-14,9%
Mittelfranken	6.953,1	5.142,4	-26,0%
Unterfranken	3.328,9	3.065,6	-7,9%
Schwaben	7.365,1	5.965,7	-19,0%

Diese Zahlen belegen eine erhebliche Abkühlung des bayerischen Immobilienmarktes im Jahr 2023. Der überproportionale Rückgang des Geldumsatzes im Vergleich zu den Transaktionen weist auf eine deutliche Preiskorrektur hin, die möglicherweise auf steigende Zinsen, erhöhte Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist.

Bodenpreisniveau stagnierend bis leicht rückläufig

Die Analyse der Bodenpreise für unbebaute Grundstücke in den 10 größten kreisfreien Städten Bayerns zeigt überwiegend eine Stabilisierung oder einen leichten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. München bleibt mit 720 €/m² mit Abstand die teuerste Stadt, verzeichnet aber einen Rückgang um 16,1% gegenüber 2022. Nürnberg folgt mit 520 €/m², was einem Rückgang von 13,4% entspricht. Regensburg liegt mit 182 €/m² auf Platz 3, hier fehlen jedoch Vorjahresdaten für einen Vergleich. Auffällig ist der starke Preisanstieg in Würzburg um 31,8% auf 290 €/m². Auch Ingolstadt verzeichnet einen leichten Zuwachs von 3,4%. In den anderen Städten stagnieren die Preise oder sind leicht rückläufig.

Stadt	2021 (€/m²)	2022 (€/m²)	2023 (€/m²)	Entwicklung 2022-2023
München	750	620	720	+16,1%
Nürnberg	520	600	520	-13,4%
Regensburg	170	-	182	-
Augsburg	477	302	290	-4,0%
Würzburg	280	220	290	+31,8%
Ingolstadt	330	290	300	+3,4%
Fürth	220	220	220	-
Erlangen	275	280	280	-
Bamberg	150	160	160	-
Aschaffenburg	290	300	300	-

Diese Entwicklung deutet auf eine Konsolidierung des Marktes hin, wobei die Preise in den meisten Großstädten weiterhin auf einem sehr hohen Niveau verharren. Die Unterschiede zwischen den Städten bleiben erheblich, was die unterschiedliche wirtschaftliche Dynamik und Attraktivität der Standorte widerspiegelt.