Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen

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Analyse des Grundstückmarkts & Bodenpreise in Nordrhein-Westfalen

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Nordrhein-Westfalen, mit einer Fläche von 34.112 km² und rund 17,9 Millionen Einwohnern, zeigt im Jahr 2023 eine deutliche Abkühlung des Immobilienmarktes. Nach Jahren stetiger Preissteigerungen verzeichnet das bevölkerungsreichste Bundesland erstmals seit langem rückläufige Tendenzen bei Transaktionen und Umsätzen. Die zum Stichtag 01.01.2024 ermittelten Bodenrichtwerte spiegeln diese Entwicklung wider, bleiben jedoch auf einem hohen Niveau.

Differenzierte Entwicklung der Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in NRW zeigen je nach Region und Lage deutliche Unterschiede. In Köln werden für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in guten Lagen bis zu 2.390 €/m² erreicht, während in Düsseldorf Werte von 3.200 €/m² erzielt werden. Mittelstädte wie Münster oder Bonn weisen in guten Lagen Werte um 1.190 €/m² bzw. 1.200 €/m² auf. In kleineren Städten wie Herne oder Lünen liegen die Werte deutlich niedriger, mit 360 €/m² bzw. 295 €/m² in guten Lagen.
Stadt Individueller Wohnungsbau (Gute Lage) Individueller Wohnungsbau (Mittlere Lage) Individueller Wohnungsbau (Einfache Lage)
Düsseldorf 3.200 €/m² 1.700 €/m² 1.050 €/m²
Köln 2.390 €/m² 920 €/m² 590 €/m²
Bonn 1.200 €/m² 760 €/m² 510 €/m²
Münster 1.190 €/m² 760 €/m² 510 €/m²
Dortmund 550 €/m² 400 €/m² 250 €/m²
Essen 630 €/m² 400 €/m² 225 €/m²
Bochum 510 €/m² 400 €/m² 315 €/m²
Wuppertal 440 €/m² 335 €/m² 230 €/m²
Herne 360 €/m² 240 €/m² 180 €/m²
Gelsenkirchen 360 €/m² 240 €/m² 180 €/m²
Stadt Geschosswohnungsbau (Gute Lage) Geschosswohnungsbau (Mittlere Lage) Geschosswohnungsbau (Einfache Lage)
Düsseldorf 4.200 €/m² 2.000 €/m² 880 €/m²
Köln 1.190 €/m² 1.080 €/m² 850 €/m²
Münster 1.890 €/m² 1.370 €/m² 760 €/m²
Dortmund 550 €/m² 400 €/m² 250 €/m²
Bochum 505 €/m² 395 €/m² 295 €/m²
Wuppertal 335 €/m² 255 €/m² 170 €/m²
Herne 300 €/m² 250 €/m² 145 €/m²
Gelsenkirchen 400 €/m² 270 €/m² 170 €/m²

Höchste Bodenrichtwerte

Die höchsten Bodenrichtwerte in Nordrhein-Westfalen werden in den Innenstädten der Großstädte erreicht. In Düsseldorf liegt der Spitzenwert an der Königsallee und der Schadowstraße bei 55.000 €/m². Köln verzeichnet in der Schildergasse einen Höchstwert von 25.500 €/m², was einem Rückgang von 15% entspricht. In Bonn werden am Rathausplatz 11.000 €/m² erreicht, während Münster in der Innenstadt Werte von bis zu 17.600 €/m² aufweist.
Stadt Höchster Bodenrichtwert Lage Veränderung zum Vorjahr
Düsseldorf 55.000 €/m² Königsallee und Schadowstraße -
Köln 25.500 €/m² Schildergasse -15%
Münster 17.600 €/m² Innenstadt -
Bonn 11.000 €/m² Rathausplatz -15,38%
Dortmund 8.850 €/m² Westenhellweg -
Essen 6.000 €/m² Kettwiger Straße -
Wuppertal 3.800 €/m² Kerngebiete Elberfeld und Barmen -10%

Bodenrichtwerte im Gewerbesektor

Die Bodenrichtwerte für Gewerbeimmobilien in NRW zeigen zum Stichtag 01.01.2024 eine stabilere Entwicklung als im Wohnsektor. In Düsseldorf werden für Büro- und Geschäftshausgrundstücke in Spitzenlagen bis zu 7.500 €/m² erzielt. Köln verzeichnet für klassische Gewerbeimmobilien in guten Lagen Werte von 215 €/m². In Münster liegen die Werte für Gewerbegebiete mit Büronutzung bei bis zu 550 €/m². Kleinere Städte wie Herne oder Lünen weisen deutlich niedrigere Werte auf, mit 100 €/m² bzw. 70 €/m² in guten Lagen.
Stadt Gewerbe (Gute Lage) Gewerbe (Mittlere Lage)
Düsseldorf 7.500 €/m² 3.300 €/m²
Köln 215 €/m² 180 €/m²
Münster 550 €/m² 390 €/m²
Dortmund 90 €/m² 65 €/m²
Essen 120 €/m² 100 €/m²

Liegenschaftszinssätze spiegeln Marktentwicklung wider

Die zum Stichtag 01.01.2024 ermittelten Liegenschaftszinssätze in Nordrhein-Westfalen zeigen eine leichte Aufwärtsbewegung, was die veränderte Marktsituation und das gestiegene Zinsniveau widerspiegelt. Diese Entwicklung variiert je nach Immobilienart und Region. Für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich die Zinssätze in einem breiten Spektrum von 0,3% bis 2,8%, wobei die niedrigsten Werte in Großstädten wie Düsseldorf und die höchsten in kleineren Städten wie Herne zu finden sind. Im Vergleich zum Vorjahr ist hier ein leichter Anstieg um durchschnittlich 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte zu beobachten. Mehrfamilienhäuser weisen Zinssätze von 2,2% bis 4,5% auf, mit einem durchschnittlichen Anstieg von etwa 0,3 Prozentpunkten. Bei Wohnungseigentum variieren die Sätze zwischen 1,1% und 4,2%, wobei hier die Steigerung mit 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten etwas moderater ausfällt. Für Büro- und Geschäftsgebäude liegt die Spanne der Liegenschaftszinssätze zwischen 2,5% und 6,0%, mit einem deutlicheren Anstieg von durchschnittlich 0,5 Prozentpunkten. Dies reflektiert die größere Unsicherheit in diesem Segment aufgrund veränderter Arbeitsmodelle und wirtschaftlicher Herausforderungen.
Immobilienart Liegenschaftszinssatz Durchschnittliche Änderung
Ein- und Zweifamilienhäuser 0,3% - 2,8% +0,2 bis +0,4%
Mehrfamilienhäuser 2,2% - 4,5% +0,3%
Wohnungseigentum 1,1% - 4,2% +0,1 bis +0,3%
Büro- und Geschäftsgebäude 2,5% - 6,0% +0,5%
Diese Entwicklung der Liegenschaftszinssätze deutet auf eine vorsichtigere Bewertung von Immobilieninvestitionen hin und spiegelt die allgemeine Unsicherheit im Markt wider. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Immobilienarten und Regionen unterstreichen die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung des nordrhein-westfälischen Immobilienmarktes.

Immobilienmarkt zeigt deutliche Abkühlung

Der Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen verzeichnet 2023 einen signifikanten Rückgang bei Transaktionen und Umsätzen. In den meisten Städten des Bundeslandes wurden deutlich weniger Kaufverträge abgeschlossen als im Vorjahr, und der Gesamtumsatz im Immobilienbereich ist ebenfalls stark zurückgegangen. In Köln, der größten Stadt des Landes, sank die Anzahl der Kaufverträge um 9,6% auf 6.013, während der Gesamtumsatz um etwa 890 Millionen Euro auf 3,5 Milliarden Euro zurückging. Düsseldorf verzeichnete einen noch stärkeren Rückgang der Kauffälle um 17% auf 3.142, mit einem Gesamtumsatz von 2,01 Milliarden Euro, was einem drastischen Minus von 59% entspricht. In Dortmund sank die Anzahl der Kauffälle um 29% auf 3.086, mit einem Gesamtumsatz von 1,1 Milliarden Euro. Paderborn verzeichnete einen Rückgang der Kauffälle um 8% auf 2.045, während der Gesamtumsatz um 29% auf 461 Millionen Euro sank. Auch kleinere Städte waren von dieser Entwicklung betroffen. In Remscheid ging die Zahl der Kauffälle um 19% auf 757 zurück, mit einem Umsatzrückgang von 16% auf 224 Millionen Euro. Siegen verzeichnete einen Rückgang der Kauffälle um 22,1% auf 962, während der Gesamtumsatz um 26% auf 291 Millionen Euro sank.
Stadt Kauffälle 2023 Veränderung zum Vorjahr Gesamtumsatz
Köln 6.013 -9,6% 3,5 Mrd. €
Düsseldorf 3.142 -17% 2,01 Mrd. €
Dortmund 3.086 -29% 1,1 Mrd. €
Paderborn 2.045 -8% 461 Mio. €
Remscheid 757 -19% 224 Mio. €
Siegen 962 -22,1% 291 Mio. €
Witten 1.099 -11,8% 301,7 Mio. €
Kerpen 728 -13,9% 67,46 Mio. €
Detmold 698 -17% 200 Mio. €
Viersen 576 -24,2% 184,3 Mio. €
Diese Entwicklung zeigt eine deutliche Abkühlung des Immobilienmarktes in Nordrhein-Westfalen, die auf verschiedene Faktoren wie steigende Zinsen, erhöhte Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist. Trotz des Rückgangs bei Transaktionen und Umsätzen bleiben die Bodenrichtwerte in vielen Regionen auf einem hohen Niveau, was auf eine anhaltende Nachfrage in attraktiven Lagen hindeutet.
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