Bodenrichtwerte für Niedersachsen

Niedersachsen ist mit einer Fläche von rund 47.600 Quadratkilometern das zweitgrößte Bundesland in Deutschland, direkt nach Bayern. Die Einwohnerzahl beträgt etwa 8,14 Millionen, was Niedersachsen zum Bundesland mit der vierthöchsten Einwohnerzahl macht. Das Bundesland Niedersachsen ist in 37 Landkreise (einschließlich der Region Hannover) sowie 8 kreisfreie Städte aufgeteilt. Zu den kreisfreien Städten gehören Braunschweig, Delmenhorst, Emden, Oldenburg, Osnabrück, Salzgitter, Wilhelmshaven und Wolfsburg. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind eigenständige Gremien, die im Zuständigkeitsbereich einer Regionaldirektion des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) gebildet werden. Aufgrund dessen können sie für mehrere Landkreise und kreisfreie Städte zuständig sein. 

Jährlich bestimmen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Bodenrichtwerte für Bauland sowie land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen anhand der gezahlten Kaufpreise. Ein Bodenrichtwert repräsentiert den durchschnittlichen Wert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird pro Quadratmeter Grundstücksfläche eines definierten Grundstücks (Richtwertgrundstück) angegeben. Die Anforderungen an die Ermittlung und Darstellung von Bodenrichtwerten sind in Abschnitt 2 "Bodenrichtwerte" der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) festgelegt. Die Bodenrichtwerte werden jeweils mit dem Stichtag 01.01. des aktuellen Jahres ermittelt und bis Anfang März veröffentlicht.

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen haben zum Stichtag 01.01.2024 eine Übersicht für das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau von erschließungsbeitragsfreien Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus mittlerer Lage veröffentlicht. Aus dieser Übersicht geht eine generalisierte Bodenrichtwertspanne für das gesamte Bundesland Niedersachsen von 20 bis 550 € pro Quadratmeter in mittleren Lagen hervor. Der Höchstwert dieser Spanne von 550 € pro Quadratmeter wurde dabei für die Landeshauptstadt Hannover ausgewiesen. Ebenfalls hohe durchschnittliche Bodenrichtwerte des individuellen Wohnungsbau mittlerer Lage wurden für die Städte Osnabrück mit 335 € pro Quadratmeter, die Stadt Oldenburg mit 400 € pro Quadratmeter, Braunschweig mit 340 € pro Quadratmeter und Harburg mit 475 € pro Quadratmeter ausgewiesen. In den direkten Umkreisen der genannten Städte bewegen sich die Bodenrichtwerte in einer Spanne von 100 bis 250 € pro Quadratmeter und flachen mit zunehmender ländlicher Lage auf den Tiefstwert von 20 € pro Quadratmeter ab. So zu sehen im nordöstlichen Zipfel von Niedersachsen im Landkreis Lüchow-Dannenberg. Die Ostfriesischen Inseln bilden aufgrund ihrer Einzigartigkeit eine Ausnahme. Das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau von erschließungsbeitragsfreien Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus liegt hier bei bis zu 1.300 € pro Quadratmeter auf Norderney. 

Neben Wohnbauflächen wurde von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Niedersachsen auch ein durchschnittliches Bodenrichtwertniveau von Grundstücken in Gewerbegebieten mittlerer Lage zum Stichtag 01.01.2024 ermittelt. Gewerbliche Grundstücke bewegen sich gemäß dieser Ermittlung in einer Spanne von 4 bis 170 € pro Quadratmeter. Analog zur Wohnbauflächen befinden sich auch für Gewerbe die durchschnittlich höchsten Bodenrichtwerte in der Landeshauptstadt Hannover. Weitere Städte mit Bodenrichtwerten für gewerbliche Flächen von über 100 € sind Osnabrück, die an Bremen angrenzende Stadt Lilienthal und die an Hamburg grenzende Gemeinde Seevetal. Ein Bodenrichtwertniveau im einstelligen Bereich ist in vielen Landkreisen zu finden, darunter Wittmund, Nienburg und Lüchow-Dannenberg.

Der höchste in ganz Niedersachsen ermittelte Bodenrichtwert befindet sich weiterhin in der Innenstadt von Hannover. Rund um den Ernst-August-Platz und der Kröpcke liegt der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2024 bei 10.500 € pro Quadratmeter. Dieser in Niedersachsen einzigartige fünfstellige Wert ist seit 2019 unverändert. Ebenfalls sehr hohe Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 wurden in der Innenstadt von Braunschweig ausgewiesen. Im Kerngebiet am Kohlmarkt entlang der Einkaufsstraße Damm erreichen die Bodenrichtwerte 7.000 € pro Quadratmeter und sind zum wiederholten Male seit 2017 unverändert. In Osnabrück entlang der großen Straße beträgt der Bodenrichtwert für Geschäftsgrundstücke 5.000 € pro Quadratmeter und ist zum Stichtag 01.01.2024 ebenfalls unverändert. Im Zentrum von Oldenburg ist mit 2.350 € pro Quadratmeter ein ebenfalls außergewöhnlich hoher und zum wiederholten Male unveränderter Bodenrichtwert ausgewiesen worden. Auf den Ostfriesischen Inseln erreichen die Bodenrichtwerte auf Norderney mit 6.400 € pro Quadratmeter zum Stichtag 01.01.2024 ihren Höchstwert. Nach dem Anstieg der Werte im letzten Jahr sind diese in 2024 ebenfalls unverändert.

Für Landwirtschaftliche Flächen aller Art wurde ebenfalls ein durchschnittliches Bodenrichtwertniveau für das gesamte Bundesland ermittelt. Für Ackerflächen wurden durchschnittliche Bodenrichtwerte von 1,00 bis 15,00 € pro Quadratmeter zum Stichtag 01.01.2024 in der Gemeinde Cappeln im Landkreis Cloppenburg ausgewiesen. Besonders im westlichen Zipfel von Niedersachsen wurden die höchsten Bodenrichtwerte dieser Nutzungsart ermittelt. In den Landkreisen Grafschaft Bentheim, Emsland, Osnabrück, Vechta und Cloppenburg können die Bodenrichtwerte für Ackerland über 10 € pro Quadratmeter betragen. Weide und Wiesenland liegen durchschnittlich niedriger in einer Spanne von 0,50 bis 5,00 € pro Quadratmeter. Auch hier befinden sich die durchschnittlich höchsten Werte im Landkreis Cloppenburg.