Die Berliner Immobilienmarkt verzeichnete 2023 einen deutlichen Rückgang bei Umsätzen und Preisen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelte zum Stichtag 01.01.2024 neue Bodenrichtwerte, die die aktuelle Marktlage widerspiegeln. Insbesondere in renditeorientierten Lagen kam es zu spürbaren Preiskorrekturen.
Rückläufige Kauffälle und Umsätze prägen das Marktgeschehen
Der Berliner Immobilienmarkt verzeichnete 2023 einen markanten Einbruch bei den Transaktionen. Die Anzahl der Kauffälle sank um
19,1% auf
17.563. Der Geldumsatz ging noch stärker zurück und fiel um
29,1% auf
12,4 Milliarden Euro. Besonders stark betroffen war der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke mit einem Minus von
61% beim Geldumsatz.
Bei den bebauten Grundstücken sank die Zahl der Transaktionen um
16% auf
2.931 Kauffälle. Der Umsatz ging hier um
25% zurück. Wohnungs- und Teileigentum verzeichnete einen Rückgang von
20% auf
13.938 Kauffälle bei einem Umsatzminus von
25%.
Im Bezirk Treptow-Köpenick wurden mit
425 die meisten bebauten Grundstücke verkauft, gefolgt von Steglitz-Zehlendorf (
395) und Reinickendorf (
351). Bei Wohnungs- und Teileigentum lag Charlottenburg-Wilmersdorf mit
1.936 Kauffällen vorne.
| Bezirk |
Unbebaute Grundstücke |
Bebaute Grundstücke |
Wohnungs- und Teileigentum |
| Mitte |
14 |
77 |
1.536 |
| Friedrichshain-Kreuzberg |
7 |
62 |
1.625 |
| Pankow |
141 |
288 |
1.503 |
| Charlottenburg-Wilmersdorf |
26 |
132 |
1.936 |
| Treptow-Köpenick |
135 |
425 |
1.140 |
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser geben deutlich nach
Zum Stichtag 01.01.2024 wurden
2.257 Bodenrichtwerte für Berlin ermittelt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigte sich ein klarer Abwärtstrend. In den Innenstadtlagen sanken die Werte um bis zu
5%, in den Randlagen sogar um bis zu
10%.
Der niedrigste Bodenrichtwert für diese Nutzung liegt in Marzahn-Hellersdorf bei
320 €/m². Den Spitzenwert erreicht der Ortsteil Grunewald mit
2.900 €/m². Im Durchschnitt beträgt der Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin
780 €/m², was einem Rückgang von
8% entspricht.
Besonders starke Korrekturen zeigten sich in Steglitz-Zehlendorf mit einem Minus von
10% auf
2.000 €/m² in sehr guten Lagen. In Spandau fielen die Werte um
5% auf
900 €/m², in Neukölln um
5% auf
1.200 €/m².
| Bezirk |
Bodenrichtwert in €/m² |
Veränderung zum Vorjahr |
| Mitte |
470 - 2.900 |
0% |
| Pankow |
280 - 1.100 |
-5% |
| Charlottenburg-Wilmersdorf |
750 - 2.900 |
-5% bis -10% |
| Spandau |
290 - 900 |
-5% |
| Steglitz-Zehlendorf |
340 - 2.900 |
-10% |
| Tempelhof-Schöneberg |
380 - 1.800 |
-5% |
| Neukölln |
390 - 1.200 |
-5% |
| Treptow-Köpenick |
200 - 800 |
-5% |
| Marzahn-Hellersdorf |
320 - 590 |
-10% |
| Reinickendorf |
290 - 800 |
-5% |
Deutliche Korrekturen bei Bodenrichtwerten für Geschosswohnungsbau
Bei Bauland für den Geschosswohnungsbau sowie für Misch- und Kerngebietsnutzungen kam es zu markanten Preisrückgängen. In innerstädtischen Lagen sanken die Bodenrichtwerte um
15% bis
20%, in Randlagen sogar um bis zu
30%.
Der Spitzenwert für kerngebietstypische Nutzungen am Pariser Platz fiel um
14% auf
60.000 €/m². In der Friedrichstraße gingen die Werte um
27% auf
11.000 €/m² zurück. Am Potsdamer Platz sanken sie um
20% auf
16.000 €/m².
Auch in anderen Stadtteilen zeigten sich deutliche Korrekturen. In Charlottenburg fiel der Spitzenwert um
17% auf
15.000 €/m², in Prenzlauer Berg um
21% auf
5.000 €/m². In Friedrichshain sanken die Werte um
23% auf maximal
9.000 €/m².
| Lage |
Bodenrichtwert in €/m² |
Veränderung zum Vorjahr |
| Pariser Platz |
60.000 |
-14% |
| Potsdamer Platz / Leipziger Platz |
16.000 |
-20% |
| Friedrichstraße |
11.000 |
-27% |
| Kurfürstendamm |
15.000 - 20.000 |
-13% bis -17% |
| Alexanderplatz |
11.000 |
-27% |
| Prenzlauer Berg (Schönhauser Allee) |
5.000 |
-21% |
| Friedrichshain (Warschauer Straße) |
9.000 |
-23% |
Gewerbegrundstücke verzeichnen uneinheitliche Preisentwicklung
Die Bodenrichtwerte für Gewerbegrundstücke in Berlin zeigten 2023 eine heterogene Entwicklung. Während handelsorientierte und einfache Gewerbenutzungen stagnierten, gaben die Werte für dienstleistungsorientierte Nutzungen deutlich nach. Die Spitzenwerte für gewerbliche Nutzungen liegen bei
6.000 €/m² im Bereich Gleisdreieck und Moritzplatz.
In produktionsorientierten Lagen blieben die Bodenrichtwerte weitgehend stabil. So stagnierte der Wert in Spandau bei
250 €/m², in Reinickendorf bei
200 €/m². Für dienstleistungsorientierte Nutzungen kam es dagegen zu spürbaren Korrekturen. In Charlottenburg-Wilmersdorf sanken die Werte um bis zu
33% auf
4.000 €/m².
Am Moritzplatz in Friedrichshain-Kreuzberg gingen die Bodenrichtwerte um
25% auf
6.000 €/m² zurück. In Mitte fielen sie um
29% auf
5.000 €/m². Insgesamt spiegeln die Werte die aktuell schwierige Situation am Gewerbeimmobilienmarkt wider.
| Lage |
Bodenrichtwert in €/m² |
Veränderung zum Vorjahr |
| Gleisdreieck / Moritzplatz |
6.000 |
-25% bis -33% |
| Mitte (Alt-Moabit) |
5.000 |
-29% |
| Charlottenburg (Keplerstraße) |
2.500 |
-29% |
| Tempelhof (Bessemerstraße) |
700 |
-7% |
| Spandau (Brunsbütteler Damm) |
250 |
0% |
| Reinickendorf (Hennigsdorfer Straße) |
200 |
0% |
| Lichtenberg (Josef-Orlopp-Straße) |
300 |
0% |
