Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg

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Analyse der Grundstückspreise in Baden-Württemberg

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Bodenrichtwert ermitteln

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten hat nach den Regelungen des Baugesetzbuches mindestens alle zwei Jahre zu erfolgen. Innerhalb von Baden-Württemberg wird dieser zweijährige Turnus von 92 % der Gemeinden bzw. den dort ansässigen Gutachterausschüssen praktiziert. In der Landeshauptstadt ist ein einjähriges Intervall geläufig, innerhalb dessen die Bodenrichtwerte neu ermittelt und veröffentlicht werden. Der Gutachterausschuss Stuttgart ist hierbei einer von 29 Gutachterausschüssen mit dieser einjährigen Vorgehensweise. Der für die Ermittlung gewählte Stichtag ist ausnahmslos der 31. Dezember.

Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte in den 1101 Gemeinden von Baden-Württemberg sind 887 Gutachterausschüsse zuständig. Somit entfallen in etwa 75% aller Gutachterausschüsse in Deutschland auf Baden-Württemberg. Diese ungewöhnliche Gegebenheit ist auf den Umstand zurückzuführen, dass seit der Gutachterausschussverordnung von 1989 in Baden-Württemberg die Möglichkeit besteht Verwaltungsgemeinschaften zu bilden und Aufgaben zu übertragen. Diese Vereinzelung der Gutachterausschüsse auf Bereiche mit einer Einwohnerzahl von unter 5000 Einwohnern, ist jedoch unpraktisch und führt zu einer geringen Anzahl von Kauffällen, auf deren Basis die Bodenrichtwerte ermittelt werden.

Die höchsten Bodenrichtwerte des Bundeslandes sind in der Landeshauptstadt Stuttgart zu finden. Mit 36500 €/m² liegen die Bodenrichtwerte in der Citylage der Königsstraße in etwa viermal höher als andere Gebiete in Baden-Württemberg. Den Richtwert mit der Einwohnerzahl in Verbindung zu bringen, ist für Stuttgart zwar zutreffend, im restlichen Bundesgebiet jedoch nicht. In Freiburg finden sich die zweithöchsten Bodenrichtwerte, die Stadt liegt mit den Einwohnerzahlen jedoch an vierter Stelle. Konstanz unterstreicht diese Annahme mit einem Platz 14 in der Kategorie Einwohnerzahlen in Baden-Württemberg, jedoch mit dem dritthöchsten Bodenrichtwert des Bundeslandes.

Generell bewegen sich die Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg in einem Wertebereich zwischen ca. 150 und 1000 €/m². Diese können je nach Gebiet und Lage der Bodenrichtwertzone sogar höhere Werte annehmen, was jedoch nur selten der Fall ist. Solche hohen Werte finden sich in der Nähe der Kerngebiete gewisser Städte, oder auch im Kerngebiet selbst. Selbstverständig ist auch die Art der Nutzung einer Fläche für den Bodenrichtwert ausschlaggebend.

Diese Analyse der Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg beruht auf Flächen mit den Nutzungsarten Wohnen und Mischnutzung, sowie auf Flächen im Kerngebiet. Die Basis dieser Betrachtung bilden ausgewählte Städte, und deren Umgebung, mit Einwohnerzahlen über 30000 Einwohnern. Sonderflächen, sowie Land- und forstwirtschaftliche Flächen werden innerhalb dieser Analyse nicht berücksichtigt.

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