Bodenrichtwerte für Hagen

Wohnbauflächen

Die zonalen Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in Hagen wurden zum 01.01.2025 unverändert fortgeschrieben. Noch vor drei Jahren waren die Werte aufgrund starker Nachfrage und Preisbildung um durchschnittlich 10% angehoben worden. Die aktuellen Kaufpreisentwicklungen zeigen jedoch eine deutliche Marktberuhigung seit 2023. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Grundstücksflächen zwischen 350 und 800 m² beträgt der Bodenrichtwert in guter Lage 330 €/m², in mittlerer Lage 230 €/m² und in mäßiger Lage 145 €/m². Doppelhaushälften und Reihenendhäuser mit Grundstücksgrößen von 250 bis 500 m² liegen bei 300 €/m² in guter, 230 €/m² in mittlerer und 155 €/m² in mäßiger Lage.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (350-800 m²)	330	230	145
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (250-500 m²)	300	230	155
Reihenmittelhäuser (150-300 m²)	330	255	165
Wohnen im Außenbereich (1.000 m²)	75

Reihenmittelhäuser mit Grundstücksgrößen zwischen 150 und 300 m² weisen Bodenrichtwerte von 330 €/m² in guter, 255 €/m² in mittlerer und 165 €/m² in mäßiger Lage auf. Für Wohnbebauung im Außenbereich liegt der Richtwert bei 75 €/m² bei einer Grundstücksgröße von 1.000 m².

Geschosswohnungsbau

Die Bodenrichtwerte für den Geschosswohnungsbau wurden ebenfalls unverändert fortgeschrieben. Für Mietwohnungen oder Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil unter 20% des Rohertrages bei einer Geschossflächenzahl von circa 1,2 und III bis V Geschossen betragen die Richtwerte 235 €/m² in guter, 210 €/m² in mittlerer und 145 €/m² in mäßiger Lage. Bei gewerblichen Anteilen zwischen 20 und 80% des Rohertrages liegen die Werte bei 270 €/m² in guter, 210 €/m² in mittlerer und 145 €/m² in mäßiger Lage. Für Eigentumswohnungen mit vergleichbaren baulichen Parametern werden 330 €/m² in guter, 260 €/m² in mittlerer und 145 €/m² in mäßiger Lage ausgewiesen.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Mietwohnungen (gewerbl. Anteil < 20%, GFZ 1,2, III-V Geschosse)	235	210	145
Mischnutzung (gewerbl. Anteil 20-80%, GFZ 1,2, III-V Geschosse)	270	210	145
Eigentumswohnungen (GFZ 1,2, III-V Geschosse)	330	260	145

Gewerbeflächen

Die Bodenrichtwerte für gewerbliche Nutzungen zeigen keine Veränderung zum Vorjahr. In 2024 wurden lediglich zwei Gewerbeflächen in Höhe des zonalen Bodenrichtwertes veräußert. Für klassisches Gewerbe ohne tertiäre Nutzung mit einem gewerblichen Anteil über 80% des Rohertrages liegen die Richtwerte bei 90 €/m² in guter, 65 €/m² in mittlerer und 50 €/m² in mäßiger Lage. Gewerbliche Bauflächen mit überwiegend tertiärer Nutzung wie Dienstleistung, Handel oder Büro weisen höhere Werte auf: 175 €/m² in guter, 120 €/m² in mittlerer und 65 €/m² in mäßiger Lage. In der Fußgängerzone der Hagener Innenstadt im Mischkerngebiet betragen die Bodenrichtwerte 1.600 €/m² in guter, 1.200 €/m² in mittlerer und 500 €/m² in mäßiger Lage.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Klassisches Gewerbe (gewerbl. Nutzung > 80%)	90	65	50
Tertiäre Nutzung (Handel, Büro, Dienstleistung)	175	120	65
Innenstadt Fußgängerzone (MK-Gebiet)	1.600	1.200	500

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Die zonalen Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen wurden um 10% angehoben, was durchschnittlich circa 0,30 €/m² entspricht. Landwirtschaftliche Flächen weisen nun einen Bodenrichtwert von 4,00 €/m² auf, im Stadtteil Dahl 2,60 €/m² und in Garenfeld 4,40 €/m². Für forstwirtschaftliche Flächen inklusive Aufwuchs liegen die Richtwerte bei 2,10 €/m² in guter, 1,60 €/m² in mittlerer und 0,90 €/m² in mäßiger Lage. Ohne Aufwuchs betragen die Werte 0,85 €/m² in guter, 0,75 €/m² in mittlerer und 0,65 €/m² in mäßiger Lage. Kleingartenflächen werden mit 27,00 €/m² in guter, 21,00 €/m² in mittlerer und 15,00 €/m² in mäßiger Lage bewertet.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Forstflächen inkl. Aufwuchs	2,10	1,60	0,90
Forstflächen ohne Aufwuchs	0,85	0,75	0,65
Landwirtschaftliche Flächen (gesamt)	4,00
Landwirtschaftliche Flächen Dahl	2,60
Landwirtschaftliche Flächen Garenfeld	4,40
Kleingartenflächen	27,00	21,00	15,00

Kauffälle

Im Geschäftsjahr 2024 wurden in Hagen 1.110 Kaufverträge ausgewertet. Die Anzahl stieg gegenüber dem Vorjahr um 14%, liegt jedoch im 10-Jahresvergleich noch deutlich unter dem Durchschnitt von circa 1.300 Kaufverträgen jährlich. Der Geldumsatz erhöhte sich gegenüber 2023 minimal um 1% auf 294 Mio. €. Auf unbebaute Grundstücke entfielen 89 Kaufverträge mit einem Umsatz von 11,65 Mio. € und einer Fläche von 45,25 ha. Bebaute Grundstücke machten mit 516 Verträgen den größten Anteil aus, der Umsatz belief sich auf 214,77 Mio. € bei einer Fläche von 50,79 ha. Wohnungseigentum wurde in 392 Fällen im Wert von 50,31 Mio. € gehandelt.

Teilmarkt	2023 Anzahl	2024 Anzahl	2023 Mio. €	2024 Mio. €
Unbebaute Grundstücke	98	89	13,36	11,65
Bebaute Grundstücke	431	516	184,55	214,77
Wohnungseigentum	299	392	39,00	50,31
Teileigentum	50	59	7,59	7,19
Erbbaurecht	27	23	39,45	6,87
Wohnungserbbaurecht	23	21	2,21	2,26
Teilerbbaurecht	4	3	0,03	0,35
Erbbaugrundstück	30	7	5,17	0,68
Gesamt	962	1.110	291,36	294,09

Teileigentum wurde 59 Mal im Gesamtwert von 7,19 Mio. € veräußert. Erbbaurechte verzeichneten 23 Transaktionen mit einem Umsatz von 6,87 Mio. €. Wohnungserbbaurechte wurden in 21 Fällen für insgesamt 2,26 Mio. € gehandelt. Teilerbbaurechte machten 3 Verträge mit einem Volumen von 0,35 Mio. € aus. Erbbaugrundstücke wurden lediglich 7 Mal im Wert von 0,68 Mio. € verkauft.

Umsatzentwicklung

Die Umsatzentwicklung der vergangenen Jahre zeigt deutliche Schwankungen im Hagener Grundstücksmarkt. Im Jahr 2021 wurden 1.427 Kaufverträge mit einem Gesamtumsatz von 392 Mio. € abgeschlossen. Im Folgejahr 2022 sank die Anzahl der Verträge auf 1.230 bei einem Umsatz von 398 Mio. €. Das Jahr 2023 markierte einen Tiefpunkt mit nur 962 Kaufverträgen und einem Umsatzrückgang auf 291 Mio. €. Im Berichtsjahr 2024 erholte sich die Anzahl der Transaktionen auf 1.110, während der Geldumsatz mit 294 Mio. € nahezu stagnierte. Die 20 höchsten Kaufpreise hatten einen Gesamtumsatz von 47,8 Mio. € und machten damit 16% des Gesamtumsatzes aus.

Jahr	Anzahl Kaufverträge	Geldumsatz Mio. €	Veränderung
2021	1.427	392	-
2022	1.230	398	+1,5%
2023	962	291	-26,9%
2024	1.110	294	+1,0%

Für Bauplätze im individuellen Wohnungsbau wurden im Vertragsjahr 2024 lediglich 9 Grundstücke mit einem Umsatz von 1,22 Mio. € und einer Fläche von 5.446 m² veräußert. Im Geschosswohnungsbau fanden 2 Transaktionen im Wert von 0,64 Mio. € über eine Fläche von 1.391 m² statt. Gewerbliche Bauflächen verzeichneten eine Transaktion über 14.747 m² mit einem Volumen von 0,24 Mio. €.

Bodenpreisindex

Der Bodenpreisindex für Bauplätze im Eigenheimbau blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 112,9 Punkten. Das Basisjahr 2020 mit dem Indexwert 100,0 dient als Referenz. Die Bodenpreise sind seit 2020 um 13% gestiegen, verharren aber seit 2022 auf konstantem Niveau. Im Jahr 2021 stieg der Index auf 110,7 Punkte, im Folgejahr 2022 auf 112,9 Punkte. Die Jahre 2023 und 2024 zeigen mit jeweils 112,9 Punkten eine Stagnation der Bodenpreisentwicklung. Der Bodenpreisindex wird aus den Kaufpreisen der Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau abgeleitet und berücksichtigt die Normierung auf Bodenrichtwertgrundstücke.

Jahr	Bodenpreisindex Basis 2020=100	Veränderung
2015	85,4	-
2016	88,2	+3,3%
2017	91,6	+3,9%
2018	91,0	-0,7%
2019	93,3	+2,5%
2020	100,0	+7,2%
2021	110,7	+10,7%
2022	112,9	+2,0%
2023	112,9	0,0%
2024	112,9	0,0%

Über einen längeren Zeitraum betrachtet zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Im Jahr 2015 lag der Index noch bei 85,4 Punkten, 2016 bei 88,2 Punkten und 2017 bei 91,6 Punkten. Nach einem leichten Rückgang auf 91,0 Punkte im Jahr 2018 folgte 2019 ein Anstieg auf 93,3 Punkte. Die deutlichste Steigerung erfolgte zwischen 2020 und 2021 um 10,7%.