Wohnbauflächen
Die Bodenrichtwerte für Bauland im individuellen Wohnungsbau sind 2025 im linksrheinischen Stadtgebiet um
3% gestiegen, während sie im rechtsrheinischen um
5% zurückgingen. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern erhöhte sich der Richtwert in guter Lage um
3% auf 2.220 €/m², in mittlerer Lage sank er um
1% auf 840 €/m², während die mäßige Lage unverändert bei 540 €/m² blieb. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser veränderten sich in guter Lage um
3% auf 1.770 €/m², in mittlerer Lage um
2% auf 920 €/m² und in mäßiger Lage um
4% auf 520 €/m². Reihenmittelhäuser stiegen in guter Lage um
2% auf 1.420 €/m², in mittlerer Lage sanken sie um
6% auf 970 €/m², in mäßiger Lage um
3% auf 580 €/m².
| Gebäudetyp |
Gute Lage €/m² |
Mittlere Lage €/m² |
Mäßige Lage €/m² |
| Ein- und Zweifamilienhäuser |
2.220 |
840 |
540 |
| Doppelhaushälften |
1.770 |
920 |
520 |
| Reihenmittelhäuser |
1.420 |
970 |
580 |
Gewerbliche Bauflächen
Die Bodenrichtwerte für Gewerbegrundstücke blieben 2025 gegenüber dem Vorjahr überwiegend unverändert. Auch der Bodenpreisindex für Geschosswohnungsbaugrundstücke stagnierte stadtgebietsweit bei ±0%. Der Richtwert für Mietwohnungen und Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil bis 20% des Rohertrages blieb in allen Lagen stabil: gute Lage 1.130 €/m², mittlere Lage 1.030 €/m², mäßige Lage 810 €/m².
| Gewerbenutzung |
Gute Lage €/m² |
Mittlere Lage €/m² |
Mäßige Lage €/m² |
| Klassisches Gewerbe |
215 |
180 |
135 |
Kauffälle
Im Berichtsjahr 2025 wurden insgesamt
7.831 Kaufverträge registriert, ein Anstieg von
8% gegenüber dem Vorjahr. Den größten Anteil am Marktgeschehen trägt mit
17% aller Transaktionen der Stadtbezirk Lindenthal, gefolgt von der Innenstadt mit
15% und Rodenkirchen mit
12%. Wertmäßig dominiert die Innenstadt mit einem Anteil von
26% am gesamten Geldumsatz, obwohl sie nur den zweithöchsten Anteil an Kauffällen stellt. Beim Wohnungs- und Teileigentum entfallen allein
19% aller Transaktionen auf die Innenstadt, gefolgt von Lindenthal mit
18%. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist Chorweiler mit
232 Transaktionen der aktivste Stadtbezirk, deutlich vor Rodenkirchen mit
248 und Porz mit
223 Kauffällen. Im Segment der Mehrfamilienhäuser führt Mülheim mit
115 Verkäufen, gefolgt von der Innenstadt mit
129.
| Teilmarkt |
2024 |
2025 |
Veränderung |
| Baugrundstücke |
267 |
265 |
-1% |
| Ein- und Zweifamilienhäuser |
1.345 |
1.406 |
+5% |
| Mehrfamilienhäuser |
568 |
655 |
+15% |
| Wohnungs- und Teileigentum |
4.722 |
5.132 |
+9% |
| Erbbaurechte |
225 |
219 |
-3% |
| Gesamter Grundstücksmarkt |
7.226 |
7.831 |
+8% |
Umsatz
Der Gesamtgeldumsatz auf dem Kölner Immobilienmarkt stieg um rund
1,0 Milliarden Euro auf rund
5,68 Milliarden Euro, ein Plus von
21%. Größter Umsatzträger ist die Innenstadt mit
1,48 Milliarden Euro bzw.
26% des Gesamtumsatzes, obwohl dort nur
15% der Transaktionen stattfanden – ein deutlicher Hinweis auf das hohe Preisniveau. Lindenthal folgt mit
874 Millionen Euro (
15%), Rodenkirchen mit
752 Millionen Euro (
13%). Die rechtsrheinischen Bezirke Porz, Kalk und Mülheim kommen zusammen auf
21% aller Kauffälle, aber nur auf
21% des Geldumsatzes, was das strukturell niedrigere Preisniveau im rechtsrheinischen Bereich widerspiegelt. Den stärksten absoluten Zuwachs unter den bebauten Teilmärkten verzeichneten Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von
47% auf 1,22 Milliarden Euro.
| Teilmarkt |
2024 Mio. € |
2025 Mio. € |
Veränderung |
| Baugrundstücke |
283,10 |
364,88 |
+29% |
| Ein- und Zweifamilienhäuser |
815,94 |
921,59 |
+13% |
| Mehrfamilienhäuser |
832,86 |
1.224,58 |
+47% |
| Wohnungs- und Teileigentum |
1.546,46 |
1.811,39 |
+17% |
| Erbbaurechte |
77,38 |
59,27 |
-23% |
| Gesamter Grundstücksmarkt |
4.678,48 |
5.682,42 |
+21% |
Liegenschaftszinssatz
Der mittlere Liegenschaftszinssatz für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser liegt auf Basis von
15 Kauffällen aus dem Auswertezeitraum 2024 bis 2025 bei
1,6%. Für Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil bis 20% des Rohertrages ermittelte der Gutachterausschuss einen Zinssatz von
2,9%, für Mietwohnhausgrundstücke
2,8%. Dreifamilienhausgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Mietanteil unter 50% werden mit
3,0% bewertet, bei gewerblichem Mietanteil über 50% steigt der Zinssatz auf
3,3%. Für Geschäfts- und Bürogrundstücke gilt ein Liegenschaftszinssatz von
3,8%.
| Gebäudeart |
Zinssatz |
Ø Restnutzungsdauer |
| Ein- und Zweifamilienhäuser |
1,6% |
36 Jahre |
| Dreifamilienhausgrundstücke |
3,0% |
32 Jahre |
| Mietwohnhausgrundstücke |
2,8% |
36 Jahre |
| Gemischt genutzt (Gewerbeanteil < 50%) |
3,0% |
35 Jahre |
| Gemischt genutzt (Gewerbeanteil > 50%) |
3,3% |
35 Jahre |
| Geschäfts- und Bürogrundstücke |
3,8% |
36 Jahre |
Bodenpreisindex
Der Bodenpreisindex für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (ohne Neubau) im linksrheinischen Stadtgebiet stieg 2025 um
3% auf
184 Punkte (Basisjahr 2015 = 100), nachdem er im Vorjahr um
10% zurückgegangen war. Im rechtsrheinischen Stadtgebiet sank der Index hingegen erneut, diesmal um
5% auf
175 Punkte. Der Index für Geschosswohnungsbaugrundstücke verharrte sowohl links- als auch rechtsrheinisch bei ±0%, für Gewerbegrundstücke ebenfalls bei ±0% und einem Indexstand von
121.
| Jahr |
Linksrheinisch |
Veränderung |
Rechtsrheinisch |
Veränderung |
| 2019 |
145 |
+4% |
141 |
+12% |
| 2020 |
175 |
+20% |
169 |
+20% |
| 2021 |
210 |
+20% |
202 |
+20% |
| 2022 |
220 |
+5% |
213 |
+5% |
| 2023 |
198 |
-10% |
191 |
-10% |
| 2024 |
178 |
-10% |
184 |
-4% |
| 2025 |
184 |
+3% |
175 |
-5% |
