Bodenrichtwerte für Solingen

Bodenrichtwerte Wohnbauflächen

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen ermitteln jährlich zum Stichtag 1. Januar die Bodenrichtwerte für das jeweilige Gemeindegebiet. Für Solingen liegen die aktuellen Werte zum 01.01.2025 vor, die nach Lagequalität und Nutzungsart differenziert werden. Bei Wohnbauflächen in zweigeschossiger Bauweise mit einer Geschossflächenzahl von 0,8 betragen die Bodenrichtwerte in guter Lage 495 €/m², in mittlerer Lage 435 €/m² und in einfacher Lage 385 €/m². Für eingeschossige Bauweise mit einer Geschossflächenzahl von 0,4 werden in guter Lage 470 €/m², in mittlerer Lage 410 €/m² und in einfacher Lage 365 €/m² ausgewiesen. Dreigeschossige Wohnbauflächen mit einer Geschossflächenzahl von 1,1 erreichen in guter Lage 420 €/m², in mittlerer Lage 365 €/m² und in einfacher Lage 320 €/m². Bebaute Flächen im Außenbereich mit ein- bis zweigeschossiger Bauweise werden einheitlich mit 240 €/m² bewertet. In Dorfgebieten mit eingeschossiger Bauweise und einer Geschossflächenzahl von 0,4 liegen die Bodenrichtwerte in guter Lage bei 340 €/m² und in mittlerer Lage bei 325 €/m². Für zweigeschossige Bauweise mit einer Geschossflächenzahl von 0,8 werden in guter Lage 320 €/m² und in mittlerer Lage 295 €/m² ausgewiesen.

Geschossigkeit	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Einfache Lage €/m²
I-geschossig	470	410	365
II-geschossig	495	435	385
III-geschossig	420	365	320

Bodenrichtwerte Mischgebiete und Kerngebiete

Mischgebiete mit dreigeschossiger Bauweise und einer Geschossflächenzahl von 1,1 liegen bei 405 €/m² in guter Lage, 355 €/m² in mittlerer Lage und 295 €/m² in einfacher Lage. Für zweigeschossige Bauweise mit einer Geschossflächenzahl von 0,8 werden in guter Lage 395 €/m², in mittlerer Lage 350 €/m² und in einfacher Lage 310 €/m² ausgewiesen. Die höchsten Bodenrichtwerte verzeichnet die Solinger Innenstadt im Kerngebiet mit einer Geschossflächenzahl von 2,2. In guter Lage werden hier 650 €/m² erreicht, in mittlerer Lage 500 €/m² und in einfacher Lage 400 €/m². Die Kerngebiete in Ohligs und Wald mit einer Geschossflächenzahl von 2,0 liegen mit 575 €/m² in guter Lage, 430 €/m² in mittlerer Lage und 345 €/m² in einfacher Lage darunter.

Gebietsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Einfache Lage €/m²
Mischgebiete II-geschossig	395	350	310
Mischgebiete III-geschossig	405	355	295
Kerngebiete Ohligs, Wald	575	430	345
Kerngebiete Innenstadt	650	500	400

Bodenrichtwerte Gewerbegebiete

Für Gewerbegebiete mit produzierendem Gewerbe werden in guter Lage 120 €/m² und in mittlerer Lage 105 €/m² angesetzt. Gewerbe mit tertiärer Nutzung erreicht in guter Lage 160 €/m² und in mittlerer Lage 150 €/m². Bebaute Gewerbeflächen im Außenbereich werden mit 55 €/m² bewertet.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²
Produzierendes Gewerbe	120	105
Gewerbe tertiärer Nutzung	160	150
Gewerbeflächen im Außenbereich	55	-

Kauffälle

Im Berichtsjahr 2024 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte insgesamt 1.092 Kaufverträge mit 1.147 Kauffällen über unbebaute und bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum sowie Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke mitgeteilt. Die Anzahl der Kaufverträge stieg gegenüber dem Vorjahr um 21%. Der Teilmarkt bebaute Grundstücke verzeichnete mit 520 Kaufverträgen den höchsten Anteil und machte 48% aller Transaktionen aus. Dies entspricht einer Steigerung um 25%. Der Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum umfasste 452 Kaufverträge, was einem Anteil von 41% und einer Zunahme um 17% entspricht. Bei unbebauten Grundstücken wurden 105 Kaufverträge registriert, was einem Marktanteil von 10% und einem Plus von 14% entspricht. Der Teilmarkt Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke blieb mit 15 Kaufverträgen und einem Anteil von 1,4% von untergeordneter Bedeutung, verzeichnete jedoch eine Steigerung um 67%. Im Bereich der bebauten Grundstücke dominierten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 149 Kauffällen, gefolgt von Reihenhäusern und Doppelhaushälften aus dem Wiederverkauf mit 139 Kauffällen. Dreifamilienhäuser wurden 56 Mal verkauft, Mehrfamilienhäuser 52 Mal und Bergische Fachwerkhäuser 46 Mal. Beim Wohnungseigentum entfielen 376 Kauffälle auf Weiterverkäufe, 26 auf Erstverkäufe und 15 auf Umwandlungen. Im Teileigentum wurden 59 Garagen und Stellplätze sowie 10 gewerbliche Räume veräußert.

Teilmarkt	2023	2024	Veränderung
Unbebaute Grundstücke	92	105	+14%
Bebaute Grundstücke	416	520	+25%
Wohnungs- und Teileigentum	385	452	+17%
Erbbaurechte	9	15	+67%
Gesamt	902	1.092	+21%

Umsatzentwicklung

Der Geldumsatz auf dem Solinger Grundstücksmarkt belief sich im Jahr 2024 auf 335,0 Millionen Euro. Damit wurde eine Steigerung um 11% erzielt. Der Flächenumsatz betrug 74,4 Hektar und verringerte sich um 6%. Den größten Anteil am Geldumsatz hatten bebaute Grundstücke mit 231,0 Millionen Euro, was einem Marktanteil von 69% und einer Zunahme um 10% entspricht. Der Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum erzielte einen Umsatz von 86,1 Millionen Euro, was einem Anteil von 26% und einem Plus von 13% entspricht. Unbebaute Grundstücke generierten einen Geldumsatz von 13,5 Millionen Euro bei einem Marktanteil von 4% und einer Steigerung um 3%. Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke trugen mit 4,4 Millionen Euro zu 1,3% des Gesamtumsatzes bei, was eine Zunahme um 193% bedeutet. Bei den bebauten Grundstücken erzielten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 66,5 Millionen Euro den höchsten Umsatz, gefolgt von Reihenhäusern und Doppelhaushälften aus dem Wiederverkauf mit 50,0 Millionen Euro. Mehrfamilienhäuser generierten 30,8 Millionen Euro und Dreifamilienhäuser 18,2 Millionen Euro. Im Teilmarkt unbebaute Grundstücke entfielen 7,7 Millionen Euro auf Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau und 2,2 Millionen Euro auf Rohbauland und Bauerwartungsland für Wohnbebauung. Gewerbegrundstücke erzielten einen Umsatz von 1,6 Millionen Euro. Beim Wohnungseigentum entfielen 70,2 Millionen Euro auf Weiterverkäufe, 9,6 Millionen Euro auf Erstverkäufe und 2,7 Millionen Euro auf Umwandlungen. Das Teileigentum generierte insgesamt 3,5 Millionen Euro.

Teilmarkt	2023 Mio. €	2024 Mio. €	Veränderung
Unbebaute Grundstücke	13,1	13,5	+3%
Bebaute Grundstücke	210,9	231,0	+10%
Wohnungs- und Teileigentum	76,2	86,1	+13%
Erbbaurechte	1,5	4,4	+193%
Gesamt	301,7	335,0	+11%

Liegenschaftszinssatz

Der Gutachterausschuss ermittelt jährlich Liegenschaftszinssätze für verschiedene Grundstücksarten. Diese basieren auf der Auswertung von Kaufverträgen und dienen als Kapitalisierungszinssatz im Ertragswertverfahren. Die Anwendung erfolgt nach sachverständigem Ermessen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Objekteigenschaften. Für Dreifamilienhäuser wurde im Jahr 2024 ein durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz von 2,9% ermittelt. Die Auswertung basierte auf 9 Kauffällen mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.640 €/m² Wohnfläche. Der Rohertragsfaktor lag bei 19, die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,30 €/m² und die durchschnittliche Restnutzungsdauer bei 28 Jahren. Bei Mehrfamilienhäusern mit weniger als 20% gewerblichem Rohertragsanteil betrug der Liegenschaftszinssatz 4,2%. Die Berechnung stützte sich auf 21 Kauffälle mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.350 €/m² Wohnfläche. Der Rohertragsfaktor belief sich auf 15, die durchschnittliche Nettokaltmiete auf 7,60 €/m² und die durchschnittliche Restnutzungsdauer auf 31 Jahre. Für Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gebäude mit gemischter Nutzung ab 20% gewerblichem Rohertragsanteil wurde ein Liegenschaftszinssatz von 4,2% ermittelt. Die Datenbasis umfasste 4 Kauffälle mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.440 €/m² Nutzfläche. Der Rohertragsfaktor lag bei 15, die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,60 €/m² und die durchschnittliche Restnutzungsdauer bei 40 Jahren.

Objektart	Zinssatz 2024	Rohertragsfaktor	Ø Kaufpreis €/m²	Kauffälle
Dreifamilienhaus	2,9%	19	1.640	9
Mehrfamilienhaus	4,2%	15	1.350	21
Wohn- und Geschäftshaus	4,2%	15	1.440	4

Bodenpreisindex

Der Bodenpreisindex für Wohnbauland in Solingen bezieht sich auf die Jahresmitte und wird auf Basis des Jahres 2002 mit einem Wert von 100 berechnet. Im Jahr 2024 erreichte der Index einen Wert von 182,5 Punkten und verzeichnete damit eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Die Preise für Wohnbauland blieben im Vergleich zum Jahr 2023 nahezu stabil und stiegen lediglich um 1,2%. Bereits im Vorjahr hatte der Index mit einem Plus von 0,1% eine Stagnation gezeigt, nachdem er im Jahr 2022 noch um 5,2% zugelegt hatte. In der langfristigen Betrachtung zeigt sich eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Während der Index im Jahr 2015 bei 109,3 Punkten lag, erreichte er bis zum Jahr 2024 einen Wert von 182,5 Punkten. Die stärksten Zuwächse waren in den Jahren 2020 und 2021 zu verzeichnen, als der Index um 13,6% beziehungsweise 16,5% stieg.

Jahr	Indexwert	Veränderung zum Vorjahr
2015	109,3	+3,7%
2016	116,2	+6,3%
2017	121,5	+4,6%
2018	126,8	+4,4%
2019	129,3	+2,0%
2020	146,9	+13,6%
2021	171,2	+16,5%
2022	180,1	+5,2%
2023	180,3	+0,1%
2024	182,5	+1,2%