Bodenrichtwerte für Leverkusen

Bodenrichtwerte

Die Stadt Leverkusen hat zum Stichtag 01.01.2025 insgesamt 337 Bodenrichtwerte für Bauland beschlossen. Diese durchschnittlichen Lagewerte werden in Richtwertzonenzonen ausgewiesen, die Gebiete mit weitgehend übereinstimmender Art und Maß der Nutzung umfassen. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf baureife, erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie sowie nach §135a BauGB kostenerstattungsbeitragsfreie Grundstücke. Für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich die Bodenrichtwerte zwischen 390 €/m² und 720 €/m². Im Geschosswohnungsbau liegen die Werte zwischen 380 €/m² und 610 €/m². Mischnutzungsgebiete weisen eine Spanne von 420 €/m² bis 740 €/m² auf. Für gewerbliche und industrielle Nutzung wurden Bodenrichtwerte zwischen 100 €/m² und 140 €/m² ermittelt. Die gebietstypischen Bodenrichtwerte zeigen deutliche Unterschiede je nach Lage und Grundstückstyp. In guter Lage werden für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 550 €/m², für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser 580 €/m² und für Reihenmittelhäuser 600 €/m² veranschlagt. In mittlerer Lage liegen die Werte bei 470 €/m², 510 €/m² beziehungsweise 520 €/m². Einfache Lagen erreichen Werte von 420 €/m², 440 €/m² und 450 €/m².

Unbebaute Grundstücke	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Einfache Lage €/m²
Ein- und Zweifamilienhäuser	550	470	420
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser	580	510	440
Reihenmittelhäuser	600	520	450
Geschosswohnungsbau	600	490	430
Gewerbliche Bauflächen	-	130	100

Kauffälle

Im Jahr 2024 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Leverkusen insgesamt 1.095 Kauffälle zur Erfassung und Auswertung vorgelegt. Dies entspricht einem Anstieg um 25% gegenüber dem Vorjahr. Die Verteilung der Transaktionen zeigt, dass 52% auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen, 41% auf bebaute Grundstücke und 7% auf unbebaute Grundstücke. Der überwiegende Anteil der Objekte (67%) wurde von Käufern erworben, die bereits zuvor in Leverkusen ansässig waren. 20% der Käufer kamen aus Nachbargemeinden, während 13% der Objekte von weiter entfernt wohnenden Erwerbern gekauft wurden. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern wurden 329 Kauffälle registriert, was einer Steigerung von 20% entspricht. Bei Eigentumswohnungen erhöhte sich die Zahl der Kauffälle um 35% auf 523 Transaktionen. Besonders deutlich war der Anstieg bei erstverkauften Eigentumswohnungen mit 50% mehr Kauffällen. Im Gegensatz dazu sank die Anzahl der verkauften Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser um 44% auf nur noch 10 Kauffälle.

Teilmarkt	2024	Anteil
Bauflächen Ein- und Zweifamilienhäuser	10	0,9%
Bauflächen Geschosswohnungsbau	5	0,5%
Gewerbebauland	5	0,5%
Ein- und Zweifamilienhäuser	329	30,0%
Mehrfamilienhäuser	68	6,2%
Gewerbe- und Industriegebäude	26	2,4%
Wohnungseigentum	523	47,8%
Teileigentum	43	3,9%
Summe	1.095	100,0%

Umsatzentwicklung

Das Umsatzvolumen belief sich 2024 auf rund 435 Mio. € und stieg damit um 27% im Vergleich zum Vorjahr. Den größten Anteil am Geldumsatz hatten mit 67% die bebauten Grundstücke, gefolgt von Wohnungs- und Teileigentum mit 28%. Unbebaute Grundstücke machten 5% des Gesamtumsatzes aus. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern erreichte der Geldumsatz circa 146 Mio. €, was einem Plus von 17% entspricht. Der Umsatz mit Eigentumswohnungen erhöhte sich um 33% auf etwa 101 Mio. €. Dieser deutliche Anstieg ist im Wesentlichen auf den Teilmarkt der Bestandswohnungen zurückzuführen. Der Flächenumsatz bei Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser sank um 32%, während der Geldumsatz um 34% zurückging. Bei gewerblichen Bauflächen wurden lediglich drei Baugrundstücke im Innovationspark Leverkusen veräußert.

Teilmarkt	Geldumsatz 2024 Mio. €	Anteil
Unbebaute Grundstücke	22	5%
Bebaute Grundstücke	292	67%
Wohnungs- und Teileigentum	121	28%
Gesamt	435	100%

Liegenschaftszinssatz

Für Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 20% vom Rohertrag und einem Rohertrag zwischen 15.000 € und 40.000 € wurde ein Liegenschaftszinssatz von 2,9% ermittelt. Der entsprechende Rohertragsfaktor beträgt 19,7 Jahre. Diese Werte basieren auf 14 auswertbaren Kauffällen aus den Jahren 2023 und 2024. Bei Mehrfamilienhäusern mit einem höheren Rohertrag zwischen 40.000 € und 120.000 € liegt der Liegenschaftszinssatz bei 3,2%. Der Rohertragsfaktor beläuft sich auf 17,4 Jahre. Dieser Auswertung lagen 6 Kauffälle zugrunde. Die durchschnittlichen Kaufpreise bewegten sich bei 1.752 €/m² Wohn- und Nutzfläche für die erste Gruppe und bei 1.801 €/m² für die zweite Gruppe. Für Dreifamilienhäuser sowie gemischt genutzte Gebäude mit unterschiedlichen Gewerbe-Anteilen konnten aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen keine Liegenschaftszinssätze ermittelt werden.

Gebäudeart	Rohertrag Tsd. €	Kauffälle	Liegenschaftszinssatz	Rohertragsfaktor Jahre
Mehrfamilienhäuser	15 bis 40	14	2,9%	19,7
Mehrfamilienhäuser	40 bis 120	6	3,2%	17,4

Bodenpreisindex

Der Gutachterausschuss verfolgt seit 1976 die Preisentwicklung für ein- bis zweigeschossig bebaubare Grundstücke mittels einer Bodenpreisindexreihe. Diese dient zur Umrechnung von Vergleichspreisen auf den jeweiligen Wertermittlungsstichtag. Dem 01.01.1981 ist der Indexwert 100 zugeordnet. Zum Stichtag 01.01.2025 verharrt der Preisindex für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 449 Punkten und bleibt damit unverändert gegenüber den beiden Vorjahren. Die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser sind im Durchschnitt um rund 10% gefallen, bezogen auf das Normobjekt. Die langfristige Entwicklung zeigt einen kontinuierlichen Anstieg des Index. Besonders deutliche Zuwächse waren in den Jahren 2021 und 2022 zu verzeichnen, als der Index von 361 auf 408 und anschließend auf 449 Punkte anstieg.

Jahr	Index	Veränderung zum Vorjahr
2016	263	+2,7%
2017	276	+4,9%
2018	294	+6,5%
2019	315	+7,1%
2020	328	+4,1%
2021	361	+10,1%
2022	408	+13,0%
2023	449	+10,0%
2024	449	±0,0%
2025	449	±0,0%