Bodenrichtwert Essen 2026
Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland in Essen liegt 2026 im Median bei 410 €/m², 52 % höher als in Nordrhein-Westfalen insgesamt (Stichtag 01.01.2026; Quelle: Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen, Auswertung Borisportal).
- Entwicklung seit 2019+28 %320 → 410 €/m², Median Wohnbauland
- Im Vergleich in Nordrhein-Westfalen+52 %52 % über Nordrhein-Westfalen (270 €/m²)
- Teuerste Lage710 €/m²Bredeney, Median Wohnbauland
Entwicklung der Bodenrichtwerte in Essen seit 2011
Median Wohnbauland seit 2019 um 28 % gestiegen, von 320 auf 410 €/m²; im Vergleich Nordrhein-Westfalen. Stichtage 2011 bis 2026.
- Essen
- Nordrhein-Westfalen
Als Tabelle anzeigen
| Stichtag | Essen | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|---|
| 2011 | 270 | 180 |
| 2012 | 270 | 180 |
| 2013 | 270 | 180 |
| 2014 | 270 | 185 |
| 2015 | 270 | 185 |
| 2016 | 270 | 185 |
| 2017 | 280 | 190 |
| 2018 | 290 | 200 |
| 2019 | 320 | 200 |
| 2020 | 330 | 210 |
| 2021 | 350 | 225 |
| 2022 | 390 | 250 |
| 2023 | 380 | 260 |
| 2024 | 400 | 260 |
| 2025 | 400 | 270 |
| 2026 | 410 | 270 |
Quelle: Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen · Auswertung Borisportal. Stichtag jeweils 1. Januar.
Analyse: Was in Essen auffällt
In Essen liegen zwischen den günstigsten und den teuersten Wohnbauzonen große Abstände.
Teuerste Wohnbauzone 2,2-mal so hoch wie der Median
Die Bodenrichtwerte der Wohnbauzonen in Essen reichen von 165 bis 890 €/m², der höchste Wert ist 5,4-mal so hoch wie der niedrigste. Die mittlere Hälfte der 809 Zonen liegt in einem Band mit einer Breite von 210 €/m².
Quelle: Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen · Auswertung Borisportal1
Bredeney an der Spitze, Vogelheim am Ende der 50 Ortsteile
Wohnbauland kostet in Bredeney im Median 3,4-mal so viel wie in Vogelheim. Hinter Bredeney folgt Heisingen mit 590 €/m². In 23 Ortsteilen liegt der Median über dem Wert für ganz Essen.
- Bredeney710 €/m²
- Heisingen590 €/m²
- Westviertel590 €/m²
- Katernberg227,5 €/m²
- Karnap215 €/m²
- Vogelheim210 €/m²
Quelle: Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen · Auswertung Borisportal1
Bauplätze in guter Lage bei 650 €/m²
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nennt der Gutachterausschuss für 2025 typische Baulandpreise von 230 €/m² in einfacher und 410 €/m² in mittlerer Lage. Die 453 Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen in Essen liegen zum 01.01.2026 im Median bei 2.350 €/m² Wohnfläche.
Gemischte Bauflächen im Median bei 750 €/m²
In den 149 Zonen für gemischte Bauflächen liegt der Median um 83 % über dem des Wohnbaulands. Gewerbeland kostet in den 146 Gewerbezonen im Median 125 €/m², das sind 30 % des Wohnbaulands.
Kaufwerte für Bauland 40 % höher als in Nordrhein-Westfalen
Mit 414 €/m² lag der Kaufwert für Bauland in Essen 2025 über dem Landeswert. Gegenüber 2021 mit 382 €/m² ist das ein Plus von 8,5 %.
Auswertung von Borisportal · Quelle: Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen1; Gutachterausschuss in der Stadt Essen2; Gutachterausschuss in der Stadt Essen2; Statistische Ämter des Bundes und der Länder
Automatisch aus amtlichen Daten erstellt und geprüft.
Der Bodenrichtwert ist nicht der Grundstückspreis
Er ist der Durchschnitt einer Zone; Zuschnitt, Lage, Bebauung und Zustand können den Wert Ihres Grundstücks nach oben oder unten verschieben. Ein Immobilienexperte von ImmoNetzwerk schätzt unverbindlich, was es am Markt wert ist.
Werte je Nutzungsart
Gemischte Bauflächen sind in Essen am teuersten
Baureife Zonen je Nutzung zum Stichtag 01.01.2026. Der Balken reicht von der günstigsten bis zur teuersten Zone, der Punkt ist der Median.
- Wohnbauland809 Zonen410 €/m²165 bis 890
- Gemischte Bauflächen149 Zonen750 €/m²240 bis 4.200
- Gewerbe146 Zonen125 €/m²75 bis 1.100
- Landwirtschaft55 Zonen4 €/m²4 bis 8
- Wald33 Zonen0,9 €/m²alle Zonen gleich
Quelle: Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen · Auswertung Borisportal1
Umgebung
23 von 50 Ortsteilen liegen über dem Median von Essen
Median Wohnbauland zum Stichtag 01.01.2026. Der Strich in jedem Balken zeigt Essen (410 €/m²).
- Bredeney41 Zonen710 €/m²+73 % gegenüber Essen
- Heisingen27 Zonen590 €/m²+44 % gegenüber Essen
- Westvierteleine Zone590 €/m²+44 % gegenüber Essen
- Südviertel9 Zonen560 €/m²+37 % gegenüber Essen
- Heidhausen12 Zonen555 €/m²+35 % gegenüber Essen
- Rüttenscheid25 Zonen550 €/m²+34 % gegenüber Essen
- Holsterhausen13 Zonen540 €/m²+32 % gegenüber Essen
- Fischlaken11 Zonen530 €/m²+29 % gegenüber Essen
- Margarethenhöhe4 Zonen530 €/m²+29 % gegenüber Essen
- Huttrop21 Zonen520 €/m²+27 % gegenüber Essen
- Werden30 Zonen520 €/m²+27 % gegenüber Essen
- Kettwig47 Zonen500 €/m²+22 % gegenüber Essen
- Stadtwald33 Zonen480 €/m²+17 % gegenüber Essen
- Haarzopf16 Zonen475 €/m²+16 % gegenüber Essen
- Bergerhausen25 Zonen460 €/m²+12 % gegenüber Essen
- Stadtkerneine Zone460 €/m²+12 % gegenüber Essen
- Schuir3 Zonen450 €/m²+9,8 % gegenüber Essen
- Südostviertel6 Zonen450 €/m²+9,8 % gegenüber Essen
- Überruhr-Hinsel14 Zonen450 €/m²+9,8 % gegenüber Essen
- Burgaltendorf29 Zonen440 €/m²+7,3 % gegenüber Essen
- Rellinghausen7 Zonen440 €/m²+7,3 % gegenüber Essen
- Fulerum9 Zonen420 €/m²+2,4 % gegenüber Essen
- Schönebeck15 Zonen420 €/m²+2,4 % gegenüber Essen
- Kupferdreh23 Zonen410 €/m²gleich gegenüber Essen
- Frohnhausen32 Zonen400 €/m²−2,4 % gegenüber Essen
- Byfang6 Zonen385 €/m²−6,1 % gegenüber Essen
- Borbeck-Mitte28 Zonen360 €/m²−12 % gegenüber Essen
- Überruhr-Holthausen17 Zonen360 €/m²−12 % gegenüber Essen
- Altendorf13 Zonen340 €/m²−17 % gegenüber Essen
- Bedingrade12 Zonen340 €/m²−17 % gegenüber Essen
- Bergeborbeck5 Zonen340 €/m²−17 % gegenüber Essen
- Frintrop8 Zonen335 €/m²−18 % gegenüber Essen
- Horst22 Zonen330 €/m²−20 % gegenüber Essen
- Steele24 Zonen330 €/m²−20 % gegenüber Essen
- Bochold18 Zonen320 €/m²−22 % gegenüber Essen
- Nordviertel9 Zonen310 €/m²−24 % gegenüber Essen
- Ostviertel9 Zonen310 €/m²−24 % gegenüber Essen
- Gerschede8 Zonen300 €/m²−27 % gegenüber Essen
- Frillendorf8 Zonen285 €/m²−30 % gegenüber Essen
- Altenessen-Süd27 Zonen280 €/m²−32 % gegenüber Essen
- Freisenbruch11 Zonen280 €/m²−32 % gegenüber Essen
- Kray17 Zonen270 €/m²−34 % gegenüber Essen
- Leithe10 Zonen270 €/m²−34 % gegenüber Essen
- Stoppenberg15 Zonen270 €/m²−34 % gegenüber Essen
- Dellwig14 Zonen255 €/m²−38 % gegenüber Essen
- Schonnebeck13 Zonen245 €/m²−40 % gegenüber Essen
- Altenessen-Nord25 Zonen240 €/m²−41 % gegenüber Essen
- Katernberg18 Zonen227,5 €/m²−45 % gegenüber Essen
- Karnap14 Zonen215 €/m²−48 % gegenüber Essen
- Vogelheim4 Zonen210 €/m²−49 % gegenüber Essen
7 von 8 Nachbarorten sind günstiger als Essen
- Mülheim an der Ruhr450 €/m²+9,8 % gegenüber Essen
- Bochum390 €/m²−4,9 % gegenüber Essen
- Hattingen360 €/m²−12 % gegenüber Essen
- Heiligenhaus340 €/m²−17 % gegenüber Essen
- Velbert330 €/m²−20 % gegenüber Essen
- Oberhausen290 €/m²−29 % gegenüber Essen
- Gladbeck260 €/m²−37 % gegenüber Essen
- Gelsenkirchen215 €/m²−48 % gegenüber Essen
In allen 3 größeren Orten der Umgebung ist Wohnbauland teurer als in Essen
- Düsseldorf29 km1.050 €/m²+156 % gegenüber Essen
- Köln54 km870 €/m²+112 % gegenüber Essen
- Dortmund30 km440 €/m²+7,3 % gegenüber Essen
Quelle: Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen · Auswertung Borisportal1
Grundstücksmarkt Essen
Ein Haus kostete 2025 in Essen im Mittel rund 3.648 €/m² Wohnfläche
Ausgewertete Verkäufe des Gutachterausschusses im Jahr 2025. Durchschnitte, gerundet; kein Wert für eine einzelne Immobilie.
- Verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser 2025
- 8312024: 734 (+13 %)
- Bauland für freistehende Häuser, mittlere Lage, 2025
- rund 410 €/m²2024: rund 400 €/m²
- Freistehendes Haus
- rund 3.648 €/m² Wohnfläche2025, 55 Verkäufe
- Wohnung, Weiterverkauf
- rund 2.330 €/m² Wohnfläche2025, 425 Verkäufe
Preise nach Objektart und Baujahr
- alle Baujahre, 350–800 m²rund 3.648 €/m²55 Verkäufe
- alle Baujahre, unter 350 m²rund 3.009 €/m²5 Verkäufe
- 1920–1949, 350–800 m²rund 3.816 €/m²4 Verkäufe
- 1950–1974, 350–800 m²rund 3.277 €/m²30 Verkäufe
- 1975–1994, 350–800 m²rund 3.673 €/m²13 Verkäufe
- 1975–1994, unter 350 m²rund 4.107 €/m²3 Verkäufe
- 1995–2009, 350–800 m²rund 4.334 €/m²5 Verkäufe
- 2010–2018, 350–800 m²rund 5.882 €/m²3 Verkäufe
- alle Baujahrerund 3.276 €/m²130 Verkäufe
- 1950–1974rund 2.918 €/m²57 Verkäufe
- 1975–1994rund 3.305 €/m²51 Verkäufe
- 1995–2009rund 4.422 €/m²13 Verkäufe
- 2010–2018rund 4.417 €/m²5 Verkäufe
- bis 1949rund 2.880 €/m²4 Verkäufe
- Neubaurund 5.441 €/m²7 Verkäufe
- alle Baujahrerund 2.942 €/m²68 Verkäufe
- 1950–1974rund 2.771 €/m²22 Verkäufe
- 1975–1994rund 2.786 €/m²30 Verkäufe
- 1995–2009rund 3.360 €/m²11 Verkäufe
- 2010–2018rund 3.705 €/m²3 Verkäufe
- Neubaurund 4.688 €/m²3 Verkäufe
- alle Baujahrerund 2.330 €/m²425 Verkäufe
- 1950–1974rund 1.990 €/m²163 Verkäufe
- 1975–1994rund 2.420 €/m²207 Verkäufe
- 1995–2009rund 2.670 €/m²43 Verkäufe
- 2010–2018rund 4.150 €/m²12 Verkäufe
- rund 4.570 €/m²46 Verkäufe
- alle Baujahrerund 2.620 €/m²18 Verkäufe
- 1950–1974rund 2.360 €/m²6 Verkäufe
- 1975–1994rund 2.610 €/m²12 Verkäufe
Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Essen2
Was heißt das für Ihr Haus oder Ihre Wohnung?
Steckbrief Essen
Essen ist von 2011 bis 2021 um 2,4 % gewachsen
Amtliche Zahlen zu Nachfrage, Angebot und Kosten, jeweils mit dem Grund, warum sie für Grundstückswerte zählen.
- Neue Wohnungen je 1.000 Einwohner
- 0,64
- Neubau erweitert das Angebot; wenig Neubau bei hoher Nachfrage stützt die Preise.
- Hebesatz Grundsteuer B
- 670 %5
- Er bestimmt die laufenden Kosten jedes bebauten und unbebauten Grundstücks mit.
Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder345; Wohngeldverordnung7; Grunderwerbsteuergesetze8 · Auswertung Borisportal
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Essen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Essen 2026?
Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland in Essen liegt 2026 im Median bei 410 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Die Hälfte der 809 Wohnbauzonen liegt zwischen 310 und 520 €/m². Den Wert für Ihr Grundstück zeigt die Suche in der Karte.
Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Essen entwickelt?
Der Median der Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland in Essen ist seit 2019 um 28 % gestiegen, von 320 auf 410 €/m². Gegenüber 2025 ist der Median um 2,5 % gestiegen. Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.
Wo ist Bauland in Essen am teuersten?
Unter den Ortsteilen in Essen ist baureifes Wohnbauland in Bredeney am teuersten, mit einem Median von 710 €/m². Am günstigsten ist Vogelheim mit 210 €/m². Alle Ortsteile stehen in der Rangliste.
Wie teuer ist Bauland in Essen im Vergleich zu Nordrhein-Westfalen?
Der Median der Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland liegt in Essen bei 410 €/m², 52 % höher als in Nordrhein-Westfalen insgesamt (270 €/m²). Das ist Platz 12 unter den 53 Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein-Westfalen.
Was kostet ein Grundstück in Essen?
Tatsächlich gezahlt wurden für baureifes Land in Essen 2025 im Durchschnitt rund 414 €/m², über alle Lagen (Kaufwerte für Bauland, amtliche Statistik). Einen Anhaltspunkt für die Lage gibt der Bodenrichtwert: Für baureifes Wohnbauland liegt der Median der Bodenrichtwerte in Essen 2026 bei 410 €/m². Ein Grundstück mit 500 m² hätte danach einen Bodenwert von rund 205.000 € (Fläche × Bodenrichtwert, als Beispiel). Der Preis eines bestimmten Grundstücks hängt von Lage, Größe, Zuschnitt und Bebauung ab und kann deutlich abweichen. Den Bodenrichtwert Ihrer Zone und die Fläche Ihres Flurstücks zeigt die Karte.
Wann kommen die neuen Bodenrichtwerte?
Bei BORIS.NRW gibt es für jedes Jahr von 2011 bis 2026 einen Stichtag zum 1. Januar. Der nächste Stichtag ist demnach der 01.01.2027. Wann die neuen Werte erscheinen, legt der Gutachterausschuss fest.
Wo finde ich den amtlichen Bodenrichtwert?
Im amtlichen Portal BORIS.NRW (kostenlos, ohne Anmeldung). Borisportal zeigt dieselben Werte in eigener Auswertung und Darstellung. Den Link finden Sie unter Amtliche Angebote.
Ist Borisportal eine Behörde?
Nein. Borisportal ist ein privater Service der ImmoNetzwerk GmbH und keine Behörde.
Amtliche Angebote in Nordrhein-Westfalen
- Bodenrichtwerte ansehen
- BORIS.NRW (öffnet in einem neuen Tab) · kostenlos, ohne Anmeldung
- Verbindliche Auskunft und Gutachten
- Adressen der Gutachterausschüsse in BORIS.NRW (öffnet in einem neuen Tab)
- Liegenschaftskarte (Flurkarte)
- Katasteramt Ihres Kreises oder Ihrer Stadt (Übersicht) (öffnet in einem neuen Tab) · gegen Gebühr
- Grundstücksmarktbericht
- Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2026 (PDF) (öffnet in einem neuen Tab) · kostenfrei
Verbindliche Auskünfte und Gutachten erteilen die Gutachterausschüsse. Borisportal ist ein privater Service. Wie wir mit amtlichen Daten umgehen
Quellen und Hinweise
Datenquellen
Quelle 1: Bodenrichtwerte: Datenquelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW, BORIS.NRW, Stichtage 01.01.2011 bis 01.01.2026, Lizenz dl-de/zero-2-0; eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 2: Grundstücksmarktdaten: Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Grundstücksmarktdaten NRW 2025 (BORIS.NRW, dl-de/zero-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Grundstücksmarktdaten NRW 2026 (BORIS.NRW, dl-de/zero-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal. Kalenderjahr 2025.
Quelle 3: Bevölkerung: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 12411-01-01-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 4: Baufertigstellungen: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 31121-01-02-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 5: Hebesätze der Grundsteuer: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-01-03-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 6: Fläche: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 33111-01-03-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 7: Mietenstufe: Quelle: Wohngeldverordnung, Anlage zu § 1 Absatz 3 (Mietenstufen der Gemeinden nach Ländern ab 1. Januar 2023), und Wohngeldgesetz § 12 Absatz 4a, amtliche Fassungen auf gesetze-im-internet.de (https://www.gesetze-im-internet.de/wogv/anlage.html, https://www.gesetze-im-internet.de/wogg/__12.html); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 8: Grunderwerbsteuer: Quelle: Grunderwerbsteuergesetz (§ 11) und Gesetze der Länder über den Steuersatz der Grunderwerbsteuer, Stand 09.10.2026; eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 9: Gemeindegrenzen und Fläche: © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Verwaltungsgebiete VG250-EW, Gebietsstand 31.12.2024; Daten verändert.
Quelle 10: Adressen und Flurstücke: Adressen: Geobasis NRW, Gebäudereferenzen, dl-de/zero-2-0; Postleitzahlen: Geobasis NRW, INSPIRE-WFS NW Adressen Gebäudereferenzen, dl-de/zero-2-0; Flurstücke: Geobasis NRW, Grundrissdaten vereinfacht (ALKIS), dl-de/zero-2-0.
Hintergrundkarte: © GeoBasis-DE / BKG (2026) CC BY 4.0, Stil verändert (basemap.de; vorläufig, wird vor dem Start durch selbst gehostete Kartendateien ersetzt).
So rechnen wir
- Hauptzahl: Median aller baureifen Wohnbauzonen der Gemeinde zum Stichtag, ungewichtet. Zonen ohne Wert zählen nicht.
- „Meist zwischen“: Die Hälfte der Wohnbauzonen liegt in dieser Spanne (25. bis 75. Perzentil), auf ganze Euro gerundet.
- Veränderungen vergleichen den Median zweier Stichtage, nur wenn beide mindestens drei baureife Wohnbauzonen haben und sich deren Zahl um höchstens ein Viertel unterscheidet.
- Umgebung: Abstand des Medians eines Stadtteils oder Nachbarorts zum Median des Orts, in Prozent.
- Einwohner: Bevölkerungsstand am 31.12., von 2011 bis 2021 auf Grundlage des Zensus 2011, ab 2022 des Zensus 2022. Entwicklungen rechnen wir nur innerhalb einer Grundlage (2011 bis 2021 und seit 2022), denn der Wechsel ändert die Zahlen sprunghaft. Keine Entwicklung, wenn ein Jahr fehlt oder die Zahl von Jahr zu Jahr um mehr als 10 % springt (Hinweis auf eine Gebietsänderung).
- Einwohner je km²: Einwohner geteilt durch die Fläche der Gemeinde, Berechnung von Borisportal.
- Marktdaten: Durchschnitte der Gutachterausschüsse, auf ganze Euro gerundet.
Neue Bodenrichtwerte
Bei BORIS.NRW gibt es für jedes Jahr von 2011 bis 2026 einen Stichtag zum 1. Januar. Der nächste Stichtag ist demnach der 01.01.2027. Wann die neuen Werte erscheinen, legt der Gutachterausschuss fest.
Hinweis
Borisportal ist ein privater Service der ImmoNetzwerk GmbH und keine Behörde. Die Berechnungen sind kein Gutachten und kein Verkehrswert.
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