Bodenrichtwerte für Lübeck

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck ist gemäß Gutachterausschussverordnung (GAVO) des Landes Schleswig-Holstein dazu verpflichtet, die Bodenrichtwerte für die Stadt im Zweijahrestakt gemäß § 196 BauGB zu ermitteln. Dabei wird der aktuelle Beschluss jeweils mit dem Stichtag 01.01. des jeweiligen Veröffentlichungsjahrs versehen. Der aktuelle Beschluss stammt aus dem Jahre 2022, mit dem Stichtag 01.01.2022 und ist somit bis zum 31.12.2023 gültig. Eine Fortschreibung der Werte ist bis Sommer 2024 zu erwarten. Die folgende Analyse der Bodenrichtwerte in der Hansestadt Lübeck bezieht sich auf Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen und gewerbliche Bauflächen. Landwirtschaftliche Flächen sind in dieser Analyse nicht enthalten.

Das seit dem 14. Jahrhundert zu Lübeck gehörende Seebad Travemünde ist der nördlichste Stadtteil der Hansestadt Lübeck, welcher direkt an der Mündung der Trave in die Lübecker Bucht als Teil der Ostsee liegt. In Travemünde bewegen sich die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnitt zwischen 270 und 600 € pro Quadratmeter. Im Allgemeinen ist für den Stadtteil Travemünde ein Anstieg der Bodenrichtwerte im Vergleich zu 2020 von 50 bis 80 € pro Quadratmeter ausgewiesen worden. Überschritten werden diese Durchschnittswerte vor allem in der Nähe des Travemünder Strands. Hier sind Grundstücke, die für Ein- und Zweifamilienhäuser vorgesehen vom Gutachterausschuss mit bis zu 850 € pro Quadratmeter ausgewiesen worden. Grundstücke an unmittelbarer Stadtnähe mit gemischter Baufläche erreichen hier sogar Spitzenwerte von 1400 € pro Quadratmeter und liegen im Vergleich zum Jahr 2020 um 300 € pro Quadratmeter höher.

Nördlich der Trave und südlich von Travemünde liegt Kücknitz, das alte Industrieviertel von Lübeck. Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche belaufen sich im Stadtteil Kücknitz auf 190 bis 240 € pro Quadratmeter und sind im Vergleich zum letzten Beschluss aus 2020 um 50 bis 70 € pro Quadratmeter höher deklariert worden. Gewerbliche Bauflächen wurden mit 65 € pro Quadratmeter eingewertet und liegen somit 10 € pro Quadratmeter höher als noch in 2020.

Südlich von Kücknitz liegt der kleine Stadtteil Schlutup, der durch seinen an der Trave gelegenen Fischereihafen geprägt ist. Grundstücke, die für gewerbliche Bebauung vorgesehen sind, weisen einen flächendeckenden Wertzuwachs von 10 € pro Quadratmeter auf und liegen in Schlutup zwischen 40 und 60 € pro Quadratmeter. Wohnbauflächen im Stadtteil Schlutup bewegen sich zwischen 120 und 180 € pro Quadratmeter und weisen je nach Lage des Grundstücks einen Wertanstieg von 40 bis 70 € pro Quadratmeter im Vergleich zum letzten Beschluss auf.

Der Stadtteil St. Gertrud ist die östliche der drei historischen Vorstädte von Lübeck und umfasst die Stadtbezirke Karlshof/Israelsdorf/Gothmund, Burgtor/Stadtpark, Marli/Brandenbaum und Eichholz. Die Bodenrichtwerte fallen hier je nach Stadtbezirk sehr unterschiedlich aus. Im Bezirk Burgtor/Stadtpark befinden sich die höchsten Bodenrichtwerte von 500 € pro Quadratmeter für den individuellen Wohnungsbau. Im Vorjahresvergleich sind diese um 50 € pro Quadrartmeter höher. Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau in den weiteren Stadtbezirken im Stadtteil St. Gertrud bewegen sich alle auf einem ähnlichen Bodenrichtwertlevel von 280 bis 360 € pro Quadratmeter. Für den gesamten Stadtteil St. Gertrud ist ein flächendeckender Wertzuwachs von bis zu 80 € pro Quadratmeter im Vergleich zur letzten Erhebung in 2020 ausgewiesen worden. Gewerbliche Bauflächen im Stadtteil St. Gertrud wurden im Vergleich zum Beschluss aus 2020 ebenfalls höher eingewertet und liegen zum Stichtag 01.01.2022 zwischen 60 und 75 € pro Quadratmeter.

Westlich des Holstentors liegen die beiden Vorstädte St. Lorenz-Nord und St. Lorenz-Süd, die durch die Bahnstrecke getrennt werden. Im südlichen St. Lorenz-Süd liegen die Bodenrichtwerte, je nach Lage des Grundstücks, für individuellen Wohnungsbau zwischen 300 und 370 € pro Quadratmeter und sind somit um 30 bis 50 € pro Quadratmeter höher als noch in 2020. Selbiger Wertanstieg wurde für gemischte Bauflächen vom Gutachterausschuss ausgewiesen. Die aktuellen Bodenrichtwerte für gemischte Bauflächen belaufen sich hier auf 600 bis 660 € pro Quadratmeter. Der weitläufige Stadtteil Sankt Lorenz Nord umfasst wesentlich mehr Fläche und Bodenrichtwertzonen als sein südlicher Namensvetter. Gewerbliche Bauflächen um den Hafen herum belaufen sich auf 70 bis 75 € pro Quadratmeter. Weitere gewerbliche Bauflächen im Stadtteil bewegen sich in einer Spanne von 50 bis 130 € pro Quadratmeter. Auch für die Nutzungsart des individuellen Wohnungsbau gibt es in St. Lorenz-Nord auf Grund der großen Fläche starke Schwankungen. Die Bodenrichtwerte variieren hier zwischen 200 und 420 € pro Quadratmeter und weisen vergleichbare Wertanstiege mit anderen Stadtteilen auf.

Die Innenstadt liegt hauptsächlich auf der Altstadtinsel zwischen Trave und Wakenitz und weist die höchsten Bodenrichtwerte in der Hansestadt Lübeck auf. Der höchste Bodenrichtwert in Lübeck befindet sich rund um den Marktplatz, südlich der St. Marien-Kirche Lübeck. Der Bodenrichtwert liegt hier bei 2900 € pro Quadratmeter für gemischte Baufläche und ist im Vergleich zum letzten Beschluss unverändert. Allerdings gehören Teile dieser Bodenrichtwertzone, wie auch weitere Teile der Innenstadt, zum Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB. Bei den Bodenrichtwerten innerhalb eines Sanierungsgebietes handelt es sich um sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte, also ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung. Um den Markt herumliegende Bodenrichtwertzonen können ebenfalls noch vierstellige Bodenrichtwerte aufweisen, allerdings sind all diese Spitzenwerte im Vergleich zu 2020 unverändert. Die restlichen Zonen der Altstadtinsel bewegen sich im hohen dreistelligen Bereich und weisen großteils kleine Wertänderungen von ca. 30 bis 50 € pro Quadratmeter auf.