Bodenrichtwerte für Wesel

Wohnbauflächen - Individueller Wohnungsbau

Im Rahmen der Bodenrichtwertsitzung am 25.03.2025 ergaben sich zum Stichtag 01.01.2025 für die Stadt Wesel nur geringfügige Veränderungen bei den Bodenrichtwerten für den individuellen Wohnungsbau. Die Bodenrichtwerte blieben auf dem Niveau des Vorjahres stabil und liegen zwischen 100 €/m² und 270 €/m². In mäßiger Lage beträgt der gebietstypische Bodenrichtwert unverändert 125 €/m², in mittlerer Lage 190 €/m² und in guter Lage 220 €/m². Die Werte gelten für erschließungsbeitragsfreie, baureife Grundstücke mit einer Grundfläche ab 300 m² und einer Geschossflächenzahl von 0,4 bis 0,6. Bei diesen Werten handelt es sich um gebietstypische Durchschnittswerte, die für generalisierte Übersichten ermittelt wurden. Der tatsächliche Wert eines konkreten Grundstücks kann aufgrund individueller Eigenschaften und Lagefaktoren erheblich von diesen Richtwerten abweichen. Teilweise entstehen Neubauflächen durch Abriss mit anschließend höherer Ausnutzung, sodass kaum noch reine Bauplätze vorhanden sind. Im Berichtsjahr 2024 wurden insgesamt 14 Kauffälle im Bereich des individuellen Wohnungsbaus registriert. Die durchschnittlichen Erschließungsbeiträge liegen bei 30 €/m².

Lage	2025 €/m²
Mäßige Lage	125
Mittlere Lage	190
Gute Lage	220

Wohnbauflächen - Geschosswohnungsbau und Mischnutzung

Für vollerschlossene, baureife Grundstücke mit Wohnungen oder Mischnutzungen, die einen gewerblichen Anteil aufweisen, wurde in mittlerer Lage ein gebietstypischer Bodenrichtwert von 330 €/m² ermittelt. Dieser Wert blieb zum Stichtag 01.01.2025 gegenüber dem Vorjahr unverändert. Hierunter fallen Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Die durchschnittlichen Erschließungsbeiträge betragen 30 €/m². Es handelt sich bei diesem Bodenrichtwert um einen gebietstypischen Durchschnittswert zur Erstellung landesweiter Übersichten. Konkrete Grundstücke können aufgrund ihrer individuellen Beschaffenheit, Lage und weiterer wertbeeinflussender Faktoren deutlich von diesem Richtwert abweichen. Im Berichtsjahr 2024 wurde lediglich ein Kauffall im Bereich des Geschosswohnungsbaus registriert. Zudem lässt sich beobachten, dass durch Abriss von Altimmobilien in weiten Teilen eine höhere Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht wird.

Nutzungsart	2025 €/m²
Wohnungen/Mischnutzung - mittlere Lage	330

Gewerbliche Bauflächen

Die Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen blieben zum Stichtag 01.01.2025 unverändert und bewegen sich zwischen 25 €/m² und 60 €/m². In mäßiger Lage liegt der gebietstypische Wert bei 25 €/m², in mittlerer Lage bei 40 €/m² und in guter Lage bei 60 €/m². Die Stadt Wesel verkauft ihre Grundstücke zum Verkehrswert auf der Basis der Bodenrichtwerte, was sich in der Vergangenheit preisnivellierend ausgewirkt hat. Der Teilmarkt für Gewerbe- und Industrieflächen unterliegt daher kaum Schwankungen im Preisniveau. Im Berichtsjahr wurde eine höhere Nachfrage als Angebot festgestellt, die Entwicklung in den kommenden Jahren bleibt abzuwarten. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um gebietstypische Durchschnittswerte für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke mit einer Geschossflächenzahl von 0,8. Die durchschnittlichen Erschließungsbeiträge liegen bei 22 €/m². Diese Richtwerte dienen der Orientierung und landesweiten Vergleichbarkeit, die tatsächlichen Werte einzelner Gewerbegrundstücke können je nach konkreter Lage, Zuschnitt und Erschließungssituation erheblich von diesen Durchschnittswerten abweichen.

Lage	2025 €/m²
Mäßige Lage	25
Mittlere Lage	40
Gute Lage	60

Landwirtschaftliche Flächen

Mit Ausnahme der BRW-Zone 9502 veränderten sich die Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen zum Stichtag 01.01.2025 nicht. Die BRW-Zone 9502 wurde von 5,50 €/m² auf 6,00 €/m² angehoben, was einem Anstieg von 9,1% entspricht. Die gebietstypischen Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen bewegen sich insgesamt zwischen 4,50 €/m² und 7,00 €/m². Landwirtschaftlichen Flächen werden die Flächen zugeordnet, die landwirtschaftlich nutzbar sind, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein. Im Berichtsjahr 2024 wurden 15 Kauffälle mit landwirtschaftlichen Flächen registriert. Bei den angegebenen Bodenrichtwerten handelt es sich um gebietstypische Durchschnittswerte, die der landesweiten Übersicht dienen. Der tatsächliche Wert einzelner landwirtschaftlicher Flächen kann aufgrund von Bodengüte, Erschließung, Zuschnitt und weiteren individuellen Faktoren erheblich von diesen Richtwerten abweichen.

Kategorie	2025 €/m²
Spanne landwirtschaftliche Flächen	4,50 - 7,00

Kauffälle

Die Anzahl der Kauffälle stieg im Berichtsjahr 2024 auf 597 Transaktionen an. Dies entspricht einer Zunahme von 8,4% gegenüber dem Vorjahr. Den größten Anteil am Transaktionsgeschehen hatten bebaute Grundstücke mit 312 Kauffällen, gefolgt von Wohnungseigentum mit 132 Verkäufen. Unbebaute Grundstücke verzeichneten 62 Kauffälle, was einem Anstieg von 14,8% entspricht. Im Segment des individuellen Wohnungsbaus wurden 14 Grundstücke veräußert. Teileigentum wurde in 40 Fällen gehandelt, während 19 Transaktionen Erbbaurechte betrafen. Der Anteil nicht oder bedingt geeigneter Kauffälle reduzierte sich auf 14,5% und lag damit deutlich unter dem Vorjahreswert. Insgesamt 17 Kauffälle wiesen einen Kaufpreis von mehr als 1 Mio. € auf, mit einem Spitzenwert von rund 26 Mio. €.

Teilmarkt	2023	2024	Veränderung
Bebaute Grundstücke	268	312	16,4%
Unbebaute Grundstücke	54	62	14,8%
Wohnungseigentum	121	132	9,1%
Teileigentum	45	40	-11,1%
Erbbaurecht	16	19	18,8%
Nicht geeignete Kauffälle	47	33	-29,8%
Insgesamt	551	597	8,4%

Umsatzentwicklung

Der Geldumsatz verzeichnete mit 180,58 Mio. € einen deutlichen Zuwachs von 66,9%. Der Flächenumsatz erhöhte sich ebenfalls und erreichte 67,56 ha, was einer Steigerung von 14,1% entspricht. Bebaute Grundstücke generierten mit 150,81 Mio. € den höchsten Geldumsatz und verzeichneten einen Anstieg von 89,2%. Unbebaute Grundstücke trugen 6,92 Mio. € zum Gesamtumsatz bei, was einem Wachstum von 40,1% entspricht. Das Segment Wohnungseigentum erzielte 18,00 Mio. € und verzeichnete einen Umsatzzuwachs von 12,7%. Der Umsatz mit Teileigentum fiel auf 0,21 Mio. €, während Erbbaurechte 4,42 Mio. € umsetzten. Die meisten Immobilien wurden von ortsansässigen Personen sowohl verkauft als auch erworben. Ortsansässige Verkäufer stellten 55,4% der Kauffälle mit einem Geldumsatz von 79,60 Mio. €. Als Käufer waren Ortsansässige mit 56,8% der Transaktionen und einem Volumen von 69,43 Mio. € vertreten.

Teilmarkt	2023 Mio. €	2024 Mio. €	Veränderung
Bebaute Grundstücke	79,71	150,81	89,2%
Unbebaute Grundstücke	4,94	6,92	40,1%
Wohnungseigentum	15,97	18,00	12,7%
Teileigentum	1,31	0,21	-84,0%
Erbbaurecht	5,49	4,42	-19,5%
Nicht geeignete Kauffälle	0,76	0,22	-71,1%
Insgesamt	108,19	180,58	66,9%

Liegenschaftszinssatz

Für freistehende Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser mit einer Wohnfläche von 150 m² und einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren wurde der Liegenschaftszinssatz zum Stichtag 01.01.2025 auf 1,97% festgelegt. Dies bedeutet einen Anstieg von 18,7% gegenüber dem Vorjahr. Bei Doppelhaushälften, Reihenendhäusern und Reihenmittelhäusern mit 120 m² Wohnfläche und ebenfalls 45 Jahren Restnutzungsdauer erhöhte sich der Liegenschaftszinssatz auf 1,70%, was einem Zuwachs von 13,3% entspricht. Für Mehrfamilienhäuser mit einer Restnutzungsdauer von 35 Jahren stieg der Liegenschaftszinssatz auf 3,45% an. Dies stellt eine Erhöhung von 6,2% dar. Erstmalig wurden für Dreifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze abgeleitet, die bei 3,65% liegen. Die Ableitung der Liegenschaftszinssätze basiert auf Kauffällen aus den Berichtsjahren 2019 bis 2024, wobei Neubauten, Objekte mit sehr schlechtem Bauzustand und Kauffälle mit persönlichen oder besonderen Verhältnissen nicht berücksichtigt wurden.

Gebäudeart	2024 %	2025 %	Veränderung
EFH/ZFH freistehend (150 m², RND 45 Jahre)	1,66	1,97	18,7%
DHH/REH/RMH (120 m², RND 45 Jahre)	1,50	1,70	13,3%
MFH (RND 35 Jahre)	3,25	3,45	6,2%
DFH	-	3,65	-

Bodenpreisindex

Der Bodenpreisindex für Baugrundstücke im individuellen Wohnungsbau blieb zum Stichtag 01.01.2025 mit einem Wert von 112,3 gegenüber dem Vorjahr unverändert. Die Basis des Index wurde mit dem Jahr 2015 und einem Wert von 100 festgelegt. Seit 2015 verzeichnete der Index eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Den größten Sprung gab es zwischen 2021 und 2022 mit einem Anstieg von 7,4%. Die aktuelle Stagnation markiert erstmals seit 2016 keine Veränderung des Indexwertes.

Jahr	Index Basis 2015=100	Veränderung
2015	100,0	-
2016	100,0	0,0%
2017	100,4	0,4%
2018	101,7	1,3%
2019	103,0	1,3%
2020	104,1	1,1%
2021	104,5	0,4%
2022	112,2	7,4%
2023	112,3	0,1%
2024	112,3	0,0%
2025	112,3	0,0%