Bodenrichtwerte für Ratingen

Bodenrichtwerte

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Ratingen hat zum Stichtag 01.01.2025 die aktuellen Bodenrichtwerte ermittelt. Diese beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie, unbebaute Grundstücke mit gebietstypischer Größe und Lage. Für Wohnbauflächen mit ein- bis zweigeschossiger Bebauung liegen die Bodenrichtwerte je nach Lagequalität zwischen 585 €/m² in mäßiger Lage und 780 €/m² in guter Lage. Mittlere Lagen werden mit 705 €/m² bewertet. Bei drei- und mehrgeschossigen Wohnbauflächen bewegen sich die Werte zwischen 695 €/m² in mittlerer Lage und 730 €/m² in guter Lage. Eine mäßige Lage ist für diese Nutzungsart nicht ausgewiesen. Gewerbliche Bauflächen zeigen eine deutliche Spreizung zwischen 120 €/m² in mäßiger Lage und 225 €/m² in guter Lage. Mittlere Lagen liegen bei 160 €/m². Für gewerbliche Bauflächen mit Büronutzung werden in guter Lage 650 €/m² und in mittlerer Lage 295 €/m² angesetzt. Flächen mit gemischter Nutzung innerhalb der Ringe erreichen 850 €/m², während sonstige Lagen bei 770 €/m² liegen. Das Kerngebiet in der Ratinger Fußgängerzone weist mit 950 €/m² den höchsten Bodenrichtwert auf. Wohnbauflächen im Außenbereich werden mit 145 €/m² bewertet. Landwirtschaftliche Nutzflächen liegen bei 9 €/m², forstwirtschaftliche Flächen ohne Aufwuchs bei 1,50 €/m². Die in den Tabellen aufgelisteten Spannen sind gebietstypische Bodenrichtwerte. Je nach Lage können individuelle Grundstücke Bodenrichtwerte außerhalb der Spannen aufweisen.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Wohnbauflächen	780	705	585
Wohnbauflächen, mehrgeschossig	730	695	---
Gewerbliche Bauflächen	225	160	120
Büronutzung	650	295	---

Nutzungsart	Bodenrichtwert Durchschnitt €/m²
Innerhalb der Ringe	850
Gemischte Nutzung	770
Ratinger Fußgängerzone	950
Wohnbauflächen im Außenbereich	145
Landwirtschaft	9
Forstwirtschaft	1,50

Kauffälle

Im Jahr 2024 verzeichnete der Ratinger Grundstücksmarkt insgesamt 773 Kaufverträge. Dies entspricht einer Steigerung um 37% im Vergleich zum Vorjahr und erreicht damit wieder das Niveau von 2022. Der Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum dominierte mit 385 Kaufverträgen, davon entfielen 339 auf Wohnungseigentum und 46 auf Teileigentum. Bei bebauten Grundstücken wurden 315 Transaktionen gezählt, wobei der individuelle Wohnungsbau mit 271 Verträgen den größten Anteil ausmachte. Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau kamen auf 28 Kauffälle. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude wurden in 9 Fällen veräußert, während Gewerbe- und Industrieimmobilien 4 Transaktionen verzeichneten. Im Segment unbebauter Grundstücke erfolgten 23 Verkäufe. Davon entfielen 6 auf individuellen Wohnungsbau, 5 auf Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau sowie 3 auf Gewerbe- und Industrieflächen. Werdendes Bauland wurde in 2 Fällen gehandelt, Arrondierungsflächen in 7 Fällen. Land- und forstwirtschaftliche Flächen wechselten in 16 Fällen den Besitzer, darunter 11 landwirtschaftliche Nutzungen und 4 forstwirtschaftliche Nutzungen. Bei Erbbaurechten wurden 32 Verträge abgeschlossen, davon 17 Wohnungserbbaurechte und 15 sonstige Erbbaurechte.

Teilmarkt	2021	2022	2023	2024
Unbebaute Grundstücke	36	24	23	23
Bebaute Grundstücke	315	306	237	315
Wohnungs-/Teileigentum	508	392	281	385
Land-/Forstwirtschaft	14	6	5	16
Erbbaurechte	18	25	19	32
Sonstige Kaufverträge	---	---	---	2
Gesamt	891	753	565	773

Umsatzentwicklung

Der Geldumsatz am Ratinger Grundstücksmarkt erreichte im Jahr 2024 ein Volumen von 349,5 Mio. €. Dies bedeutet eine Zunahme um 22% gegenüber dem Vorjahr. Der Flächenumsatz verdoppelte sich auf 72,2 Hektar. Bebaute Grundstücke generierten mit 229,2 Mio. € den größten Anteil am Gesamtumsatz. Davon entfielen 156,3 Mio. € auf den individuellen Wohnungsbau, 31,1 Mio. € auf Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau sowie 35,5 Mio. € auf Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. Gewerbe- und Industrieimmobilien trugen 3,8 Mio. € bei. Der Markt für Wohnungs- und Teileigentum setzte 83,2 Mio. € um, wovon 81,6 Mio. € auf Wohnungseigentum und 1,6 Mio. € auf Teileigentum entfielen. Unbebaute Grundstücke erreichten einen Umsatz von 28,4 Mio. €. Der größte Anteil entfiel mit 20,3 Mio. € auf Gewerbe- und Industrieflächen, gefolgt von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau mit 4,2 Mio. € sowie individuellem Wohnungsbau mit 3,1 Mio. €. Erbbaurechte generierten 5,7 Mio. €, davon 3,4 Mio. € für Wohnungserbbaurechte und 2,3 Mio. € für sonstige Erbbaurechte. Land- und forstwirtschaftliche Flächen trugen mit 2,8 Mio. € zum Gesamtumsatz bei.

Teilmarkt	2021 Mio. €	2022 Mio. €	2023 Mio. €	2024 Mio. €
Unbebaute Grundstücke	23,1	14,2	31,6	28,4
Bebaute Grundstücke	240,1	320,5	190,7	229,2
Wohnungs-/Teileigentum	111,6	82,3	59,7	83,2
Land-/Forstwirtschaft	1,2	0,9	0,7	2,8
Erbbaurechte	3,7	4,7	5,0	5,7
Sonstige Kaufverträge	---	---	---	0,3
Gesamt	379,7	422,6	287,7	349,5

Liegenschaftszinssatz

Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 01.01.2025 differenzierte Liegenschaftszinssätze für verschiedene Immobilienarten beschlossen. Für freistehende Einfamilienhäuser wurde ein Liegenschaftszinssatz von 2,9% ermittelt. Die Auswertung basiert auf 59 Kauffällen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 169 m² und einem bereinigten Kaufpreis von 4.403 €/m². Die Restnutzungsdauer liegt bei 36 Jahren, die Gesamtnutzungsdauer bei 80 Jahren. Bei Reihen- und Doppelhäusern beträgt der Liegenschaftszinssatz 3,1%. Dieser wurde aus 169 Kaufverträgen abgeleitet. Die mittlere Wohnfläche liegt bei 131 m², der bereinigte Kaufpreis bei 3.904 €/m². Die Restnutzungsdauer beträgt 46 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Mehrfamilienhäuser mit reiner Wohnnutzung oder einem gewerblichen Anteil unter 20% des Rohertrags weisen einen Liegenschaftszinssatz von 4,2% auf. Die Auswertung umfasst 20 Objekte mit durchschnittlich 435 m² Wohnfläche und einem bereinigten Kaufpreis von 2.166 €/m². Die Restnutzungsdauer liegt bei 31 Jahren. Für Büroimmobilien wurde ein Liegenschaftszinssatz von 6,4% festgestellt. Die Datenbasis umfasst 6 Objekte mit einer durchschnittlichen Nutzfläche von 1.983 m². Der bereinigte Kaufpreis bewegt sich in einer Spanne von 950 bis 3.350 €/m² bei einer Restnutzungsdauer von 33 Jahren.

Gebäudeart	Zinssatz %	Fälle	Wfl./Nfl. m²	RND Jahre
Einfamilienhäuser, freistehend	2,9	59	169	36
Reihen- und Doppelhäuser	3,1	169	131	46
Mehrfamilienhäuser	4,2	20	435	31
Büroimmobilien	6,4	6	1.983	33

Bodenpreisindex

Die langfristige Entwicklung der Bodenpreise für individuellen Wohnungsbau zeigt seit dem Basisjahr 2000 einen kontinuierlichen Anstieg. Der Index verharrt seit 2022 bei 247,5 Punkten, was einer Preissteigerung von 147,5% seit dem Jahr 2000 entspricht. Beim Geschosswohnungsbau erreichte der Index im Jahr 2024 einen Wert von 209,0 Punkten, unverändert gegenüber den beiden Vorjahren. Dies entspricht einer Gesamtsteigerung von 109,0% seit dem Basisjahr 2000. Der Index für gewerbliche Bauflächen weist mit 160,9 Punkten erstmals seit 2019 wieder eine leichte Veränderung auf. Die Gesamtentwicklung seit 2000 beläuft sich auf 60,9%.

Jahr	Individueller Wohnungsbau	Geschosswohnungsbau	Gewerbe
2015	142,3	125,1	150,6
2016	150,0	131,8	156,5
2017	157,2	140,7	156,5
2018	164,8	146,4	156,5
2019	183,6	161,7	156,5
2020	195,2	175,9	156,5
2021	225,2	202,2	156,5
2022	247,5	209,0	156,5
2023	247,5	209,0	156,5
2024	247,5	209,0	160,9