Bodenrichtwerte für Recklinghausen

Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen

Für Wohnbauflächen im individuellen Wohnungsbau hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 unverändert belassen. Bei den gebietstypischen Durchschnittswerten liegen die Richtwerte in mittlerer Lage bei 320 €/m², in guter Lage bei 430 €/m² und in mäßiger Lage bei 230 €/m². Diese Werte gelten einheitlich für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenendhäuser sowie Reihenmittelhäuser. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf beitrags- und abgabenfreie Grundstücke mit gebietstypischen Grundstücksgrößen zwischen 150 und 800 m², abhängig von der Gebäudeart. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wird von Grundstücken zwischen 350 und 800 m² ausgegangen, bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern von 250 bis 500 m² und bei Reihenmittelhäusern von 150 bis 300 m². Es ist zu beachten, dass es sich bei diesen Angaben um gebietstypische Durchschnittswerte handelt. Individuelle Grundstücke können aufgrund abweichender Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Erschließungszustand oder Lage erheblich von diesen Richtwerten abweichen.

Wohnbauflächen	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser	430	320	230
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser	390	320	230
Reihenmittelhäuser	390	320	230

Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau und gewerbliche Flächen

Im Segment des Geschosswohnungsbaus blieben die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 ebenfalls stabil. Die gebietstypischen Durchschnittswerte für Wohnungen oder Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil bis 20% des Rohertrages liegen in mittlerer Lage bei 320 €/m², in guter Lage bei 400 €/m² und in mäßiger Lage bei 250 €/m². Diese Werte gelten für Objekte mit einer Geschossflächenzahl von circa 1,2 und drei bis fünf Geschossen. Bei gewerblichen Bauflächen wurde hingegen ein Preisanstieg festgestellt. Die Bodenrichtwerte für klassisches Gewerbe wie Hallen und Produktionsstätten wurden um 5 € angehoben. In mittlerer Lage beträgt der gebietstypische Durchschnittswert nun 50 €/m², in guter Lage 65 €/m² und in mäßiger Lage 40 €/m². Dies entspricht einer Steigerung zwischen 6% und 17% je nach Lage. Auch hier gilt, dass es sich um gebietstypische Durchschnittswerte für beitrags- und abgabenfreie Grundstücke handelt. Individuelle Grundstücke können aufgrund spezifischer Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Erschließungszustand, Nutzungsart oder besonderer Lagemerkmale deutlich von diesen Richtwerten abweichen.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Geschosswohnungsbau	400	320	250
Klassisches Gewerbe	65	50	40

Kauffälle

Im Berichtsjahr 2024 verteilten sich die 739 registrierten Kauffälle auf die drei Hauptteilmärkte: Bebaute Grundstücke stellten mit 52,0% den größten Anteil, gefolgt von Wohnungs- und Teileigentum mit 38,4% und unbebauten Grundstücken mit 9,6%. Bei den unbebauten Grundstücken wurden 71 Kauffälle verzeichnet, was einem Anstieg um 10 Fälle entspricht. Der Teilmarkt für bebaute Grundstücke umfasste 384 Kauffälle und verzeichnete einen Rückgang um 4%. Im Segment Wohnungs- und Teileigentum erhöhte sich die Anzahl um 7 auf 284 Kauffälle. Die meisten Transaktionen zwischen Privatpersonen: 586 Verträge bzw. 82% aller Kaufverträge wurden zwischen privaten Marktteilnehmern abgeschlossen. Unternehmen aus Gewerbe, Industrie und Versorgung traten in 54 Fällen als Verkäufer und in 44 Fällen als Erwerber auf.

Teilmarkt	2022	2023	2024	Veränderung zu 2023
Unbebaute Grundstücke	77	61	71	+16,4%
Bebaute Grundstücke	480	399	384	-3,8%
Wohnungs-/Teileigentum	297	277	284	+2,5%
Gesamt	854	737	739	+0,3%

Regional konzentrierten sich die Kauffälle auf den Stadtteil Süd mit 91 Transaktionen, gefolgt von König-Ludwig mit 74 und dem Ostviertel mit 68 Kauffällen. Die geringsten Aktivitäten verzeichneten Berghausen mit 5, die Innenstadt mit 6 und Essel mit 9 Kauffällen.

Umsatzentwicklung

Der Gesamtgeldumsatz am Recklinghäuser Grundstücksmarkt belief sich 2024 auf 229,3 Mio. € und lag damit 6,8% unter dem Vorjahreswert. Den größten Anteil hatte der Teilmarkt der bebauten Grundstücke mit 166,7 Mio. €, was einem Rückgang um 12% entspricht. Das Segment Wohnungs- und Teileigentum erzielte einen Umsatz von 50,6 Mio. € und lag damit leicht über dem Vorjahresniveau. Bei unbebauten Grundstücken stieg der Geldumsatz deutlich auf 12,0 Mio. €, was mehr als einer Verdopplung entspricht. Beim Flächenumsatz wurden bei unbebauten Grundstücken 16,0 Hektar gehandelt, ein Rückgang um 11,1%. Bebaute Grundstücke verzeichneten mit 30,3 Hektar einen Rückgang um 32,7%.

Teilmarkt	2022 Mio. €	2023 Mio. €	2024 Mio. €	Veränderung zu 2023
Unbebaute Grundstücke	16,4	5,9	12,0	+103,4%
Bebaute Grundstücke	237,4	190,1	166,7	-12,3%
Wohnungs-/Teileigentum	51,8	49,9	50,6	+1,4%
Gesamt	305,6	245,9	229,3	-6,8%

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigten sich unterschiedliche Preisentwicklungen: Freistehende Häuser in mittlerer Wohnlage kosteten durchschnittlich 403.000 €, was einem Rückgang von 336 €/m² entspricht. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser verteuerten sich hingegen um 19 €/m² auf durchschnittlich 334.000 €. Reihenmittelhäuser verbilligten sich um 176 €/m² auf durchschnittlich 252.000 €. Drei- und Mehrfamilienhäuser erreichten einen Durchschnittspreis von 1.323 €/m² Wohnfläche, was einer Steigerung um 7% entspricht. Im Wohnungseigentumsmarkt lag der durchschnittliche Kaufpreis für neuwertige Eigentumswohnungen bei 4.442 €/m² Wohnfläche. Gebrauchte Eigentumswohnungen verzeichneten einen Preisrückgang um 3,1% auf durchschnittlich 1.878 €/m². Den stärksten Rückgang mit 6,8% zeigten Wohnungen aus den Baujahren 1971-1980 mit einem Durchschnittspreis von 1.733 €/m².

Liegenschaftszinssatz

Für Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 20% wurde ein Liegenschaftszinssatz von 2,7% ermittelt. Die Auswertung basierte auf 9 Kauffällen mit einer durchschnittlichen Wohn- und Nutzfläche von 429 m². Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 1.309 €/m² Wohn- und Nutzfläche bei einer durchschnittlichen Miete von 5,9 €/m². Der Rohertragsfaktor betrug 16,9. Dreifamilienhäuser wiesen einen Liegenschaftszinssatz von 1,5% auf, ermittelt aus 5 Kauffällen mit einer durchschnittlichen Wohn- und Nutzfläche von 277 m². Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 1.265 €/m² bei einer Miete von 5,2 €/m². Der Rohertragsfaktor lag bei 18,2. Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil über 20% erreichten einen Liegenschaftszinssatz von 3,9%. Die Auswertung umfasste 15 Kauffälle mit durchschnittlich 590 m² Wohn- und Nutzfläche. Der Kaufpreis lag bei 1.191 €/m² mit einer Miete von 6,4 €/m². Der Rohertragsfaktor betrug 14,9.

Objektart	Zinssatz	Fälle	Kaufpreis €/m²	Miete €/m²	Rohertragsfaktor
Dreifamilienhäuser	1,5%	5	1.265	5,2	18,2
Mehrfamilienhäuser	2,7%	9	1.309	5,9	16,9
Wohn-/Geschäftshäuser	3,9%	15	1.191	6,4	14,9

Für Geschäfts- und Bürogebäude sowie Gewerbe- und Industrieobjekte konnten aufgrund der geringen Fallzahlen und großen Streuung keine statistisch gesicherten Mittelwerte ermittelt werden. Bei Geschäfts- und Bürogebäuden bewegten sich die Liegenschaftszinssätze zwischen 1,5% und 7,3%, bei Gewerbe- und Industrieobjekten zwischen 1,1% und 4,5%.

Bodenpreisindex

Der Bodenpreisindex für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus blieb 2024 gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 161,4 Indexpunkten (Basis 2010 = 100). Nach den deutlichen Steigerungen der Jahre 2021 und 2022 stagniert der Index nun seit zwei Jahren auf diesem Niveau.

Jahr	Index frei 2010=100	Veränderung zum Vorjahr
2015	101,1	-0,0%
2016	108,6	+7,4%
2017	113,5	+4,5%
2018	119,3	+5,1%
2019	122,9	+3,0%
2020	133,8	+8,9%
2021	153,9	+15,0%
2022	161,4	+4,9%
2023	161,4	±0,0%
2024	161,4	±0,0%