Bodenrichtwerte für Recklinghausen 2026

Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen

Für Wohnbauflächen im individuellen Wohnungsbau hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 unverändert belassen. Bei den gebietstypischen Durchschnittswerten liegen die Richtwerte in mittlerer Lage bei 320 €/m², in guter Lage bei 430 €/m² und in mäßiger Lage bei 230 €/m². Diese Werte gelten einheitlich für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenendhäuser sowie Reihenmittelhäuser. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf beitrags- und abgabenfreie Grundstücke mit gebietstypischen Grundstücksgrößen zwischen 150 und 800 m², abhängig von der Gebäudeart. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wird von Grundstücken zwischen 350 und 800 m² ausgegangen, bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern von 250 bis 500 m² und bei Reihenmittelhäusern von 150 bis 300 m². Es ist zu beachten, dass es sich bei diesen Angaben um gebietstypische Durchschnittswerte handelt. Individuelle Grundstücke können aufgrund abweichender Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Erschließungszustand oder Lage erheblich von diesen Richtwerten abweichen.

Wohnbauflächen	Gute Lage €/m²	Mittlere €/m²	Mäßige €/m²
Ein- und Zweifamilienhäuser	430	320	230
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser	390	320	230
Reihenmittelhäuser	390	320	230

Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau und gewerbliche Flächen

Im Segment des Geschosswohnungsbaus blieben die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 ebenfalls stabil. Die gebietstypischen Durchschnittswerte für Wohnungen oder Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil bis 20% des Rohertrages liegen in mittlerer Lage bei 320 €/m², in guter Lage bei 400 €/m² und in mäßiger Lage bei 250 €/m². Diese Werte gelten für Objekte mit einer Geschossflächenzahl von circa 1,2 und drei bis fünf Geschossen. Bei gewerblichen Bauflächen wurde ein Preisanstieg in Zonen mit niedrigen Bodenrichtwerten festgestellt. Die Bodenrichtwerte für klassisches Gewerbe wie Hallen und Produktionsstätten wurden für Bereiche bis 60 €/m² gestaffelt um 1 bis 7 €/m² angehoben. In mittlerer Lage beträgt der gebietstypische Durchschnittswert nun 55 €/m², in guter Lage 65 €/m² und in mäßiger Lage 45 €/m². Auch hier gilt, dass es sich um gebietstypische Durchschnittswerte für beitrags- und abgabenfreie Grundstücke handelt. Individuelle Grundstücke können aufgrund spezifischer Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Erschließungszustand, Nutzungsart oder besonderer Lagemerkmale deutlich von diesen Richtwerten abweichen.

Nutzungsart	Gute Lage €/m²	Mittlere Lage €/m²	Mäßige Lage €/m²
Geschosswohnungsbau	400	320	250
Klassisches Gewerbe	65	55	45

Kauffälle

Im Berichtsjahr 2025 verteilten sich die 739 registrierten Kauffälle auf die drei Hauptteilmärkte: Bebaute Grundstücke stellten mit 49,7% den größten Anteil, gefolgt von Wohnungs- und Teileigentum mit 39,7% und unbebauten Grundstücken mit 10,6%. Bei den unbebauten Baugrundstücken wurden lediglich 14 Kauffälle im Bereich des individuellen Wohnungsbaus und Geschosswohnungsbaus registriert. Der Teilmarkt für bebaute Grundstücke umfasste 375 Kauffälle, was einem Rückgang um 3% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Segment Wohnungs- und Teileigentum stieg die Anzahl um 15 auf 300 Kauffälle. Die meisten Transaktionen zwischen Privatpersonen: 585 Verträge bzw. 79% aller Kaufverträge wurden zwischen privaten Marktteilnehmern abgeschlossen. Unternehmen aus Gewerbe, Industrie und Versorgung traten in 58 Fällen als Verkäufer und in 52 Fällen als Erwerber auf.

Teilmarkt	2023	2024	2025	Veränderung zu 2024
Baugrundstücke	61	72	80	+11,1%
Ein- und Zweifamilienhäuser	206	210	176	-16,2%
Wohnungs-/Teileigentum	297	285	300	+5,3%
Gesamt	758	737	739	+0,3%

Regional konzentrierten sich die Kauffälle auf den Stadtteil König-Ludwig mit 77 Transaktionen, gefolgt vom Ostviertel mit 64 und Süd mit 63 Kauffällen. Die geringsten Aktivitäten verzeichneten Berghausen mit 1, Essel mit 5 und Speckhorn/Bockholt mit 7 Kauffällen.

Umsatzentwicklung

Der Gesamtgeldumsatz am Recklinghäuser Grundstücksmarkt belief sich 2025 auf 285,9 Mio. € und lag damit 24,7% über dem Vorjahreswert – der erste Anstieg seit 2022. Den größten Anteil hatte der Teilmarkt der bebauten Grundstücke mit 218,9 Mio. €, was einem Zuwachs um 31,3% entspricht. Das Segment Wohnungs- und Teileigentum erzielte einen Umsatz von 52,0 Mio. € und lag damit leicht über dem Vorjahresniveau. Bei unbebauten Grundstücken stieg der Geldumsatz auf 15,0 Mio. €, was einem Anstieg von 25,0% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Teilmarkt	2023 Mio. €	2024 Mio. €	2025 Mio. €	Veränderung zu 2024
Baugrundstücke	5,9	12,0	15,0	+25,0%
Ein- und Zweifamilienhäuser	72,7	76,0	61,8	-18,7%
Wohnungs-/Teileigentum	49,9	50,6	52,0	+2,8%
Gesamt	245,9	229,3	285,9	+24,7%

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigten sich unterschiedliche Preisentwicklungen: Freistehende Häuser in mittlerer Wohnlage kosteten durchschnittlich 383.561 €, was einem Rückgang von 189 €/m² entspricht. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser verteuerten sich um 37 €/m² auf durchschnittlich 356.240 €. Reihenmittelhäuser verteuerten sich deutlich um 327 €/m² auf durchschnittlich 297.297 €. Drei- und Mehrfamilienhäuser erreichten einen Durchschnittspreis von 1.183 €/m² Wohnfläche, was einem Rückgang um 10,6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Im Wohnungseigentumsmarkt lagen gebrauchte Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 1.912 €/m² und damit 1,8% über dem Vorjahreswert. Den stärksten Rückgang mit 22,7% verzeichneten Wohnungen aus den Baujahren 1961–1970 mit einem Durchschnittspreis von 1.215 €/m².

Liegenschaftszinssatz

Für Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 20% wurde ein Liegenschaftszinssatz von 3,0% ermittelt. Die Auswertung basierte auf 19 Kauffällen mit einer durchschnittlichen Wohn- und Nutzfläche von 444 m². Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 1.223 €/m² Wohn- und Nutzfläche bei einer durchschnittlichen Miete von 5,9 €/m². Der Rohertragsfaktor betrug 16,4. Dreifamilienhäuser wiesen einen Liegenschaftszinssatz von 2,1% auf, ermittelt aus 11 Kauffällen mit einer durchschnittlichen Wohn- und Nutzfläche von 252 m². Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 1.338 €/m² bei einer Miete von 5,7 €/m². Der Rohertragsfaktor lag bei 18,6. Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil über 20% erreichten einen Liegenschaftszinssatz von 4,5%. Die Auswertung umfasste 6 Kauffälle mit durchschnittlich 398 m² Wohn- und Nutzfläche. Der Kaufpreis lag bei 1.296 €/m² mit einer Miete von 7,0 €/m². Der Rohertragsfaktor betrug 13,5.

Objektart	Zinssatz	Fälle	Kaufpreis €/m²	Rohertragsfaktor
Dreifamilienhäuser	2,1%	11	1.338	18,6
Mehrfamilienhäuser	3,0%	19	1.223	16,4
Wohn-/Geschäftshäuser	4,5%	6	1.296	13,5

Für Geschäfts- und Bürogebäude sowie Gewerbe- und Industrieobjekte konnten aufgrund der geringen Fallzahlen und großen Streuung keine statistisch gesicherten Mittelwerte ermittelt werden. Bei Geschäfts- und Bürogebäuden bewegten sich die Liegenschaftszinssätze zwischen 1,8% und 6,4%, bei Gewerbe- und Industrieobjekten zwischen 1,3% und 4,5%.

Bodenpreisindex

Der Bodenpreisindex für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus blieb 2025 gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 100,0 Indexpunkten (Basis 2025 = 100). Der Gutachterausschuss hat im Rahmen der Plenarsitzung vom 03.03.2026 eine neue Indexreihe mit dem Basisjahr 2025 eingeführt; die bisherigen Indexreihen auf Basis 1982 und 2010 können dem Grundstücksmarktbericht 2025 entnommen werden.

Jahr	Index 2025=100	Veränderung zum Vorjahr
2017	70,3	–
2018	73,9	+5,1%
2019	76,1	+3,0%
2020	82,9	+8,9%
2021	95,4	+15,1%
2022	100,0	+4,8%
2023	100,0	±0,0%
2024	100,0	±0,0%
2025	100,0	±0,0%