Bodenrichtwert Frankfurt am Main 2026
In Frankfurt am Main liegt der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland 2026 im Median bei 1.087,5 €/m², 6,8-mal so hoch wie in Hessen insgesamt (Stichtag 01.01.2026; Quelle: Gutachterausschüsse in Hessen, Auswertung Borisportal).
- Entwicklung seit 2020+11 %980 → 1.087,5 €/m², Median Wohnbauland
- Im Vergleich in Hessen6,8 ×6,8-mal so hoch wie in Hessen (160 €/m²)
- Gewerbebauland320 €/m²Median der 61 Zonen
Entwicklung der Bodenrichtwerte in Frankfurt am Main seit 2020
Median Wohnbauland seit 2020 um 11 % gestiegen, von 980 auf 1.087,5 €/m²; im Vergleich Hessen. Stichtage 2020 bis 2026.
- Frankfurt am Main
- Hessen
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| Stichtag | Frankfurt am Main | Hessen |
|---|---|---|
| 2020 | 980 | 130 |
| 2022 | 1.200 | 150 |
| 2024 | 1.200 | 150 |
| 2026 | 1.087,5 | 160 |
Quelle: Gutachterausschüsse in Hessen · Auswertung Borisportal. Stichtag jeweils 1. Januar.
Analyse: Was in Frankfurt am Main auffällt
In Frankfurt am Main trennt die teuerste von der günstigsten Wohnbauzone ein großer Abstand beim Bodenrichtwert.
Wohnbauland in der teuersten Zone 19-mal so teuer wie in der günstigsten
Die Bodenrichtwerte der 588 Wohnbauzonen liegen zwischen 370 und 7.200 €/m². Der höchste Wert ist 6,6-mal so hoch wie der Median. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt in einem Band von 460 €/m².
Quelle: Gutachterausschüsse in Hessen · Auswertung Borisportal1
Unter den teuersten 1 % der Gemeinden in Hessen
Frankfurt am Main steht auf Platz 4 der 420 Gemeinden in Hessen. Davor liegt Bad Soden am Taunus mit 1.100 €/m², Darmstadt schließt mit 1.000 €/m² an.
Teurer als alle acht Nachbarorte
Im teuersten Nachbarort Neu-Isenburg liegt der mittlere Wert um 8,0 % unter dem in Frankfurt am Main. Im günstigsten Nachbarort Liederbach am Taunus sind es 33 % weniger.
Seit 2021 um 35 % gesunken: Kaufwerte für Bauland in Frankfurt am Main
2025 lag der Kaufwert für Bauland bei 1.222 €/m², nach 1.874 €/m² im Jahr 2021 und 1.699 €/m² im Jahr 2024. Er war 4,6-mal so hoch wie in Hessen mit 268 €/m².
Gesunken seit 2024, in Hessen um 6,7 % gestiegen
Von 2024 bis 2026 sank der Median in Frankfurt am Main um 9,4 %. In allen acht Nachbarorten stieg er stärker oder sank schwächer, am stärksten stieg er in Steinbach (Taunus) mit +16 %.
- Frankfurt am Main
- Hessen
Quelle: Gutachterausschüsse in Hessen · Auswertung Borisportal1
Auswertung von Borisportal · Quelle: Gutachterausschüsse in Hessen1; Statistische Ämter des Bundes und der Länder
Automatisch aus amtlichen Daten erstellt und geprüft.
Der Bodenrichtwert ist nicht der Grundstückspreis
Er ist der Durchschnitt einer Zone; Zuschnitt, Lage, Bebauung und Zustand können den Wert Ihres Grundstücks nach oben oder unten verschieben. Ein Immobilienexperte von ImmoNetzwerk schätzt unverbindlich, was es am Markt wert ist.
Werte je Nutzungsart
Wohnbauland ist in Frankfurt am Main am teuersten
Baureife Zonen je Nutzung zum Stichtag 01.01.2026. Der Balken reicht von der günstigsten bis zur teuersten Zone, der Punkt ist der Median.
- Wohnbauland588 Zonen1.087,5 €/m²370 bis 7.200
- Gemischte Bauflächen183 Zonen950 €/m²220 bis 35.000
- Gewerbe61 Zonen320 €/m²260 bis 890
- Landwirtschaft87 Zonen9 €/m²7 bis 12
- Wald18 Zonen6 €/m²alle Zonen gleich
Quelle: Gutachterausschüsse in Hessen · Auswertung Borisportal1
Umgebung
Alle 8 Nachbarorte sind günstiger als Frankfurt am Main
Median Wohnbauland zum Stichtag 01.01.2026. Der Strich in jedem Balken zeigt Frankfurt am Main (1.087,5 €/m²).
- Neu-Isenburg1.000 €/m²−8,0 % gegenüber Frankfurt am Main
- Eschborn850 €/m²−22 % gegenüber Frankfurt am Main
- Sulzbach (Taunus)830 €/m²−24 % gegenüber Frankfurt am Main
- Bad Vilbel820 €/m²−25 % gegenüber Frankfurt am Main
- Offenbach am Main775 €/m²−29 % gegenüber Frankfurt am Main
- Schwalbach am Taunus775 €/m²−29 % gegenüber Frankfurt am Main
- Steinbach (Taunus)775 €/m²−29 % gegenüber Frankfurt am Main
- Liederbach am Taunus730 €/m²−33 % gegenüber Frankfurt am Main
Quelle: Gutachterausschüsse in Hessen · Auswertung Borisportal1
Marktbericht des Gutachterausschusses
Grundstücksmarkt in Frankfurt am Main
Im Jahr 2025 zählte der Gutachterausschuss in Frankfurt am Main 5.387 Verkäufe von Grundstücken, Häusern und Wohnungen mit einem Umsatz von 4,04 Mrd. €.
- Verkäufe 2025
- 5.3872024: 4.930 (+9,3 %)
- Umsatz 2025
- 4,04 Mrd. €2024: 3,98 Mrd. € (+1,4 %)
- Typisches Haus, Stand 01.01.2026
- rund 880.000 €freistehendes Einfamilienhaus, 40 Jahre alt, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstück, mittlere Lage
- Typische Wohnung, Weiterverkauf, Stand 01.01.2026
- rund 5.350 €/m² Wohnflächewiederverkaufte Eigentumswohnung, 20 Jahre alt, 80 m² Wohnfläche, ohne Stellplatz, mittlere Lage
- Bauland für Wohnhäuser, mittleres Preisniveau, Stand 01.01.2026
- rund 1.857 €/m²laut Gutachterausschuss, kein Bodenrichtwert
Typischer Preis für ein Haus in Frankfurt am Main
Für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche, Baujahr 1980, 700 m² Grundstück in einer Lage mit Bodenrichtwert 1.000 bis 1.099 €/m² nennt der Gutachterausschuss rund 5.815 €/m² Wohnfläche, zusammen rund 872.000 €.
- Freistehendes Haus
- rund 5.815 €/m² Wohnfläche150 m² Wohnfläche, Baujahr 1980, 700 m² Grundstück · zusammen rund 872.000 €
- Reihenhaus oder Doppelhaushälfte
- rund 5.042 €/m² Wohnfläche130 m² Wohnfläche, Baujahr 1990, 300 m² Grundstück · zusammen rund 655.000 €
Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses, Stand 01.01.2026. Die Lage haben wir nach dem mittleren Bodenrichtwert für Wohnbauland in Frankfurt am Main (1.087,5 €/m²) gewählt. Für ein bestimmtes Haus gelten Zu- und Abschläge, etwa für Baujahr, Grundstücksgröße und Ausstattung; der Gutachterausschuss nennt eine Genauigkeit von ± 20 %.
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) · Auswertung Borisportal2
Was heißt das für Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Frankfurt am Main?
Steckbrief Frankfurt am Main
Frankfurt am Main ist von 2011 bis 2021 um 12 % gewachsen
Amtliche Zahlen zu Nachfrage, Angebot und Kosten, jeweils mit dem Grund, warum sie für Grundstückswerte zählen.
- Neue Wohnungen je 1.000 Einwohner
- 4,64
- Neubau erweitert das Angebot; wenig Neubau bei hoher Nachfrage stützt die Preise.
- Hebesatz Grundsteuer B
- 500 %5
- Er bestimmt die laufenden Kosten jedes bebauten und unbebauten Grundstücks mit.
Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder345; Wohngeldverordnung7; Grunderwerbsteuergesetze8 · Auswertung Borisportal
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Frankfurt am Main
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Frankfurt am Main 2026?
Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland in Frankfurt am Main liegt 2026 im Median bei 1.087,5 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Die Hälfte der 588 Wohnbauzonen liegt zwischen 940 und 1.400 €/m². Den Wert für Ihr Grundstück zeigt die Suche in der Karte.
Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Frankfurt am Main entwickelt?
Der Median der Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland in Frankfurt am Main ist seit 2020 um 11 % gestiegen, von 980 auf 1.087,5 €/m². Gegenüber 2024 ist der Median um 9,4 % gesunken. Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.
Wie teuer ist Bauland in Frankfurt am Main im Vergleich zu Hessen?
Der Median der Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland liegt in Frankfurt am Main bei 1.087,5 €/m², 6,8-mal so hoch wie in Hessen insgesamt (160 €/m²). Das ist Platz 1 unter den 26 Kreisen und kreisfreien Städten in Hessen.
Was kostet ein Grundstück in Frankfurt am Main?
Tatsächlich gezahlt wurden für baureifes Land in Frankfurt am Main 2025 im Durchschnitt rund 1.222 €/m², über alle Lagen (Kaufwerte für Bauland, amtliche Statistik). Einen Anhaltspunkt für die Lage gibt der Bodenrichtwert: Für baureifes Wohnbauland liegt der Median der Bodenrichtwerte in Frankfurt am Main 2026 bei 1.087,5 €/m². Ein Grundstück mit 500 m² hätte danach einen Bodenwert von rund 544.000 € (Fläche × Bodenrichtwert, als Beispiel). Der Preis eines bestimmten Grundstücks hängt von Lage, Größe, Zuschnitt und Bebauung ab und kann deutlich abweichen. Den Bodenrichtwert Ihrer Zone und die Fläche Ihres Flurstücks zeigt die Karte.
Wann kommen die neuen Bodenrichtwerte?
Die letzten Stichtage bei BORIS Hessen sind der 01.01.2024 und der 01.01.2026. Bleibt es bei diesem Abstand von zwei Jahren, ist der nächste Stichtag der 01.01.2028. Wann die neuen Werte erscheinen, legt der Gutachterausschuss fest.
Wo finde ich den amtlichen Bodenrichtwert?
Im amtlichen Portal BORIS Hessen (kostenfrei). Borisportal zeigt dieselben Werte in eigener Auswertung und Darstellung. Den Link finden Sie unter Amtliche Angebote.
Ist Borisportal eine Behörde?
Nein. Borisportal ist ein privater Service der ImmoNetzwerk GmbH und keine Behörde.
Amtliche Angebote in Hessen
- Bodenrichtwerte ansehen
- BORIS Hessen (öffnet in einem neuen Tab) · kostenfrei
- Verbindliche Auskunft und Gutachten
- Gutachterausschüsse in Hessen (öffnet in einem neuen Tab)
- Liegenschaftskarte (Flurkarte)
- Auszug beim Amt für Bodenmanagement (öffnet in einem neuen Tab) · gegen Gebühr
- Grundstücksmarktbericht
- Immobilienmarktberichte Hessen (öffnet in einem neuen Tab) · kostenfrei
Verbindliche Auskünfte und Gutachten erteilen die Gutachterausschüsse. Borisportal ist ein privater Service. Wie wir mit amtlichen Daten umgehen
Quellen und Hinweise
Datenquellen
Quelle 1: Bodenrichtwerte: Geobasisdaten © Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation, Lizenz dl-de/zero-2-0; eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 2: Marktberichte der Gutachterausschüsse: Datenquelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026 (dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal; Datenquelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen, Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026 (dl-de/zero-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal; Datenquelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen, Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse des Landes Hessen 2026 (dl-de/zero-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 3: Bevölkerung: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 12411-01-01-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 4: Baufertigstellungen: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 31121-01-02-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 5: Hebesätze der Grundsteuer: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-01-03-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 6: Fläche: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 33111-01-03-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 7: Mietenstufe: Quelle: Wohngeldverordnung, Anlage zu § 1 Absatz 3 (Mietenstufen der Gemeinden nach Ländern ab 1. Januar 2023), und Wohngeldgesetz § 12 Absatz 4a, amtliche Fassungen auf gesetze-im-internet.de (https://www.gesetze-im-internet.de/wogv/anlage.html, https://www.gesetze-im-internet.de/wogg/__12.html); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 8: Grunderwerbsteuer: Quelle: Grunderwerbsteuergesetz (§ 11) und Gesetze der Länder über den Steuersatz der Grunderwerbsteuer, Stand 09.10.2026; eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 9: Gemeindegrenzen und Fläche: © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Verwaltungsgebiete VG250-EW, Gebietsstand 31.12.2024; Daten verändert.
Quelle 10: Adressen und Flurstücke: Adressen: Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG), dl-de/zero-2-0; Flurstücke: HVBG, ALKIS vereinfacht (Flurstücke), dl-de/zero-2-0; Daten verändert.
Hintergrundkarte: © GeoBasis-DE / BKG (2026) CC BY 4.0, Stil verändert (basemap.de; vorläufig, wird vor dem Start durch selbst gehostete Kartendateien ersetzt).
So rechnen wir
- Hauptzahl: Median aller baureifen Wohnbauzonen der Gemeinde zum Stichtag, ungewichtet. Zonen ohne Wert zählen nicht.
- „Meist zwischen“: Die Hälfte der Wohnbauzonen liegt in dieser Spanne (25. bis 75. Perzentil), auf ganze Euro gerundet.
- Veränderungen vergleichen den Median zweier Stichtage, nur wenn beide mindestens drei baureife Wohnbauzonen haben und sich deren Zahl um höchstens ein Viertel unterscheidet.
- Umgebung: Abstand des Medians eines Stadtteils oder Nachbarorts zum Median des Orts, in Prozent.
- Einwohner: Bevölkerungsstand am 31.12., von 2011 bis 2021 auf Grundlage des Zensus 2011, ab 2022 des Zensus 2022. Entwicklungen rechnen wir nur innerhalb einer Grundlage (2011 bis 2021 und seit 2022), denn der Wechsel ändert die Zahlen sprunghaft. Keine Entwicklung, wenn ein Jahr fehlt oder die Zahl von Jahr zu Jahr um mehr als 10 % springt (Hinweis auf eine Gebietsänderung).
- Einwohner je km²: Einwohner geteilt durch die Fläche der Gemeinde, Berechnung von Borisportal.
Neue Bodenrichtwerte
Die letzten Stichtage bei BORIS Hessen sind der 01.01.2024 und der 01.01.2026. Bleibt es bei diesem Abstand von zwei Jahren, ist der nächste Stichtag der 01.01.2028. Wann die neuen Werte erscheinen, legt der Gutachterausschuss fest.
Hinweis
Borisportal ist ein privater Service der ImmoNetzwerk GmbH und keine Behörde. Die Berechnungen sind kein Gutachten und kein Verkehrswert.
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