Bodenrichtwert Ulm 2026
Die aktuellsten veröffentlichten Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland in Ulm liegen 2026 im Median bei 470 €/m², meist zwischen 360 und 600 €/m² (Stichtag 01.01.2025; Quelle: Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg, Auswertung Borisportal).
- Teuerste Lage640 €/m²Mitte, Median Wohnbauland
- Gewerbebauland140 €/m²Median der 22 Zonen
Entwicklung der Bodenrichtwerte in Ulm seit 2020
Median Wohnbauland, Stichtage 2020 bis 2025.
Als Tabelle anzeigen
| Stichtag | Ulm |
|---|---|
| 2020 | 345 |
| 2022 | 460 |
| 2023 | 480 |
| 2025 | 470 |
Quelle: Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg · Auswertung Borisportal. Stichtag jeweils 1. Januar, 2020 jeweils 31. Dezember.
Analyse: Was in Ulm auffällt
In Ulm liegt der Median für Wohnbauland über dem Wert jedes angrenzenden Orts, doch er sank zuletzt, anders als in vielen Nachbarorten.
Der teuerste Nachbarort Blaustein 47 % günstiger als Ulm
Am günstigsten unter den sieben Nachbarorten ist Hüttisheim, 65 % günstiger als Ulm. Von 2023 bis 2025 sank der Median in Ulm um 2,1 %. In allen sieben Nachbarorten stieg er stärker oder sank schwächer, am stärksten stieg er in Blaustein (+19 %).
Höchster Bodenrichtwert 2,2-mal so hoch wie der Median
Die günstigste Wohnbauzone kommt auf 200 €/m², die teuerste auf 1.050 €/m². Der höchste Wert ist 5,3-mal so hoch wie der niedrigste. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt in einem Band von 240 €/m² Breite.
Quelle: Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg · Auswertung Borisportal1
Fünf von zwölf Ortsteilen teurer als Ulm insgesamt
Im Ortsteil Mitte kostet Wohnbauland im Median 3,2-mal so viel wie in Einsingen. Hinter Mitte steht die Oststadt mit 630 €/m².
- Mitte640 €/m²
- Oststadt630 €/m²
- Söflingen600 €/m²
- Mähringen220 €/m²
- Ermingen215 €/m²
- Einsingen200 €/m²
Quelle: Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg · Auswertung Borisportal1
Unter den teuersten 20 % der Gemeinden in Baden-Württemberg
Ulm steht auf Platz 211 von 1.086 Gemeinden. Davor liegt Dußlingen mit 470 €/m², danach kommt Breisach am Rhein mit 465 €/m².
Acker- und Grünland im Median bei 6 €/m²
Für Wohnbauland gilt in Ulm im Median ein Wert, der 78-mal so hoch ist wie der für Acker- und Grünland.
Auswertung von Borisportal · Quelle: Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg1
Automatisch aus amtlichen Daten erstellt und geprüft.
Der Bodenrichtwert ist nicht der Grundstückspreis
Er ist der Durchschnitt einer Zone; Zuschnitt, Lage, Bebauung und Zustand können den Wert Ihres Grundstücks nach oben oder unten verschieben. Ein Immobilienexperte von ImmoNetzwerk schätzt unverbindlich, was es am Markt wert ist.
Werte je Nutzungsart
Wohnbauland ist in Ulm am teuersten
Baureife Zonen je Nutzung zum Stichtag 01.01.2025. Der Balken reicht von der günstigsten bis zur teuersten Zone, der Punkt ist der Median.
- Wohnbauland97 Zonen470 €/m²200 bis 1.050
- Gemischte Bauflächen76 Zonen310 €/m²95 bis 4.300
- Gewerbe22 Zonen140 €/m²60 bis 320
- Landwirtschaft21 Zonen6 €/m²5,5 bis 12,5
Quelle: Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg · Auswertung Borisportal1
Umgebung
5 von 12 Ortsteilen liegen über dem Median von Ulm
Median Wohnbauland zum Stichtag 01.01.2025. Der Strich in jedem Balken zeigt Ulm (470 €/m²).
- Mitte8 Zonen640 €/m²+36 % gegenüber Ulm
- Oststadt9 Zonen630 €/m²+34 % gegenüber Ulm
- Söflingen9 Zonen600 €/m²+28 % gegenüber Ulm
- Weststadt15 Zonen600 €/m²+28 % gegenüber Ulm
- Eselsberg13 Zonen500 €/m²+6,4 % gegenüber Ulm
- Böfingen16 Zonen420 €/m²−11 % gegenüber Ulm
- Wiblingen13 Zonen370 €/m²−21 % gegenüber Ulm
- Lehr5 Zonen330 €/m²−30 % gegenüber Ulm
- Jungingen5 Zonen280 €/m²−40 % gegenüber Ulm
- Mähringeneine Zone220 €/m²−53 % gegenüber Ulm
- Ermingen2 Zonen215 €/m²−54 % gegenüber Ulm
- Einsingeneine Zone200 €/m²−57 % gegenüber Ulm
Alle 7 Nachbarorte sind günstiger als Ulm
- Blaustein250 €/m²−47 % gegenüber Ulm
- Beimerstetten240 €/m²−49 % gegenüber Ulm
- Illerkirchberg235 €/m²−50 % gegenüber Ulm
- Erbach210 €/m²−55 % gegenüber Ulm
- Dornstadt200 €/m²−57 % gegenüber Ulm
- Staig170 €/m²−64 % gegenüber Ulm
- Hüttisheim165 €/m²−65 % gegenüber Ulm
In Bayern: Neu-Ulm.
Quelle: Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg · Auswertung Borisportal1
Steckbrief Ulm
Ulm ist von 2011 bis 2021 um 8,0 % gewachsen
Amtliche Zahlen zu Nachfrage, Angebot und Kosten, jeweils mit dem Grund, warum sie für Grundstückswerte zählen.
- Neue Wohnungen je 1.000 Einwohner
- 3,83
- Neubau erweitert das Angebot; wenig Neubau bei hoher Nachfrage stützt die Preise.
- Hebesatz Grundsteuer B
- 430 %4
- Er bestimmt die laufenden Kosten jedes bebauten und unbebauten Grundstücks mit.
Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder234; Wohngeldverordnung6; Grunderwerbsteuergesetze7 · Auswertung Borisportal
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Ulm
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Ulm 2026?
Die aktuellsten veröffentlichten Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland in Ulm liegen im Median bei 470 €/m² (Stichtag 01.01.2025). Die Hälfte der 97 Wohnbauzonen liegt zwischen 360 und 600 €/m². Den Wert für Ihr Grundstück zeigt die Suche in der Karte.
Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Ulm entwickelt?
Der Median der Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland in Ulm ist seit 2023 um 2,1 % gesunken, von 480 auf 470 €/m². Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.
Wo ist Bauland in Ulm am teuersten?
Unter den Ortsteilen in Ulm ist baureifes Wohnbauland in Mitte am teuersten, mit einem Median von 640 €/m². Am günstigsten ist Einsingen mit 200 €/m². Alle Ortsteile stehen in der Rangliste.
Was kostet ein Grundstück in Ulm?
Tatsächlich gezahlt wurden für baureifes Land in Ulm 2025 im Durchschnitt rund 368 €/m², über alle Lagen (Kaufwerte für Bauland, amtliche Statistik). Einen Anhaltspunkt für die Lage gibt der Bodenrichtwert: Für baureifes Wohnbauland liegt der Median der Bodenrichtwerte in Ulm nach den aktuellsten veröffentlichten Werten bei 470 €/m². Ein Grundstück mit 500 m² hätte danach einen Bodenwert von rund 235.000 € (Fläche × Bodenrichtwert, als Beispiel). Der Preis eines bestimmten Grundstücks hängt von Lage, Größe, Zuschnitt und Bebauung ab und kann deutlich abweichen. Den Bodenrichtwert Ihrer Zone und die Fläche Ihres Flurstücks zeigt die Karte.
Wann kommen die neuen Bodenrichtwerte?
Die letzten Stichtage bei BORIS-BW sind der 01.01.2023 und der 01.01.2025. Bleibt es bei diesem Abstand von zwei Jahren, ist der nächste Stichtag der 01.01.2027. Wann die neuen Werte erscheinen, legt der Gutachterausschuss fest.
Wo finde ich den amtlichen Bodenrichtwert?
Im amtlichen Portal BORIS-BW. Borisportal zeigt dieselben Werte in eigener Auswertung und Darstellung. Den Link finden Sie unter Amtliche Angebote.
Ist Borisportal eine Behörde?
Nein. Borisportal ist ein privater Service der ImmoNetzwerk GmbH und keine Behörde.
Amtliche Angebote in Baden-Württemberg
- Bodenrichtwerte ansehen
- BORIS-BW (öffnet in einem neuen Tab) · kostenfrei
- Verbindliche Auskunft und Gutachten
- Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg (öffnet in einem neuen Tab)
- Liegenschaftskarte (Flurkarte)
- Auszug beim Vermessungsamt (Landesamt für Geoinformation) (öffnet in einem neuen Tab) · gegen Gebühr
- Grundstücksmarktbericht
- Marktberichte der Gutachterausschüsse (Übersicht) (öffnet in einem neuen Tab)
Verbindliche Auskünfte und Gutachten erteilen die Gutachterausschüsse. Borisportal ist ein privater Service. Wie wir mit amtlichen Daten umgehen
Quellen und Hinweise
Datenquellen
Quelle 1: Bodenrichtwerte: Datenquelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg, BORIS-BW, Stichtage 31.12.2020 bis 01.01.2025; eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 2: Bevölkerung: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 12411-01-01-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 3: Baufertigstellungen: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 31121-01-02-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 4: Hebesätze der Grundsteuer: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-01-03-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 5: Fläche: Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 33111-01-03-5 (https://www.regionalstatistik.de), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0, https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 6: Mietenstufe: Quelle: Wohngeldverordnung, Anlage zu § 1 Absatz 3 (Mietenstufen der Gemeinden nach Ländern ab 1. Januar 2023), und Wohngeldgesetz § 12 Absatz 4a, amtliche Fassungen auf gesetze-im-internet.de (https://www.gesetze-im-internet.de/wogv/anlage.html, https://www.gesetze-im-internet.de/wogg/__12.html); eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 7: Grunderwerbsteuer: Quelle: Grunderwerbsteuergesetz (§ 11) und Gesetze der Länder über den Steuersatz der Grunderwerbsteuer, Stand 09.10.2026; eigene Auswertung und Darstellung von Borisportal.
Quelle 8: Gemeindegrenzen und Fläche: © BKG (2026) dl-de/by-2-0, Datenquellen: https://sgx.geodatenzentrum.de/web_public/gdz/datenquellen/datenquellen_vg_nuts.pdf; Verwaltungsgebiete VG250-EW, Gebietsstand 31.12.2024; Daten verändert.
Quelle 9: Adressen und Flurstücke: Adressen: Datenquelle: LGL, www.lgl-bw.de, dl-de/by-2-0; Postleitzahlen: LGL-BW (2026) Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0, www.lgl-bw.de; Flurstücke: Datenquelle: LGL, www.lgl-bw.de, dl-de/by-2-0; LGL-BW (2026) Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0 (https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0), www.lgl-bw.de; Datensatz: ALKIS Flurstücke Baden-Württemberg (WFS LGL-BW ALKIS, https://owsproxy.lgl-bw.de/owsproxy/wfs/WFS_LGL-BW_ALKIS); Daten geändert.
Hintergrundkarte: © GeoBasis-DE / BKG (2026) CC BY 4.0, Stil verändert (basemap.de; vorläufig, wird vor dem Start durch selbst gehostete Kartendateien ersetzt).
So rechnen wir
- Hauptzahl: Median aller baureifen Wohnbauzonen der Gemeinde zum Stichtag, ungewichtet. Zonen ohne Wert zählen nicht.
- „Meist zwischen“: Die Hälfte der Wohnbauzonen liegt in dieser Spanne (25. bis 75. Perzentil), auf ganze Euro gerundet.
- Veränderungen vergleichen den Median zweier Stichtage, nur wenn beide mindestens drei baureife Wohnbauzonen haben und sich deren Zahl um höchstens ein Viertel unterscheidet.
- Umgebung: Abstand des Medians eines Stadtteils oder Nachbarorts zum Median des Orts, in Prozent.
- Einwohner: Bevölkerungsstand am 31.12., von 2011 bis 2021 auf Grundlage des Zensus 2011, ab 2022 des Zensus 2022. Entwicklungen rechnen wir nur innerhalb einer Grundlage (2011 bis 2021 und seit 2022), denn der Wechsel ändert die Zahlen sprunghaft. Keine Entwicklung, wenn ein Jahr fehlt oder die Zahl von Jahr zu Jahr um mehr als 10 % springt (Hinweis auf eine Gebietsänderung).
- Einwohner je km²: Einwohner geteilt durch die Fläche der Gemeinde, Berechnung von Borisportal.
Neue Bodenrichtwerte
Die letzten Stichtage bei BORIS-BW sind der 01.01.2023 und der 01.01.2025. Bleibt es bei diesem Abstand von zwei Jahren, ist der nächste Stichtag der 01.01.2027. Wann die neuen Werte erscheinen, legt der Gutachterausschuss fest.
Hinweis
Borisportal ist ein privater Service der ImmoNetzwerk GmbH und keine Behörde. Die Berechnungen sind kein Gutachten und kein Verkehrswert.
Fehler melden: daten@borisportal.de